不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

8日目 収益計算をしてみる(キャッシュフロー予測)その①

投稿日:2020年2月29日 更新日:

物件をまずは見て回りましたが、実はその前に収益性を確認しています。8日目はその収益性について。

単独事業として利益を生み出す

1日目で私の投資方針を書きましたが、その中の一つとして、
「単独事業として利益(IRR6%以上)とキャッシュフローを生み出すこと。」としています。これは、投資としての適切な収益性と本来の目的である不労収入を確実に得ることを目的としているためです。

同じ会社内でも、所得税還付を目的とした不動産投資をしている方がいます。不動産投資単独としては赤字にして、総合課税される給与の所得税の還付を狙うものです。これも否定はしませんが、私の場合は給与とは別にちゃんとした利益を上げる事業としたかったのです。

キャッシュフロー予測をたてる

キャッシュフロー予測は物件を購入してから(もしくは購入する前から)売却するまでの現金の出入りを予測・整理したものですね。

まずは支出から

購入時のイニシャルコストは、

項目支払先金額
物件金額売主
仲介手数料不動産会社物件金額×3%+6%
金融機関経費(保険含む)銀行銀行による 30万くらい
登記費用司法書士20万くらい
事務手数料不動産会社5万円くらい 不動産会社による
火災・地震保険料保険会社3万円くらい
不動産取得税税金数万~20万くらい

となります。このうち、不動産取得税は購入後、数か月後の忘れた頃に請求書が届きます。
登記費用については3日目にも記載しましたが、登記そのものに必要な費用と司法書士報酬の合算です。司法書士の報酬は自由設定できますので、一般相場を把握してから打ち合わせに臨んだ方がいいです。

ランニングコストは、次の通りです。

項目支払先金額
管理費・修繕積立金管理組合1万円~2万円
固定資産税・都市計画税税金3万円~5万円
管理委託料管理会社家賃の5%程度
借入金返済銀行
修繕費用(臨時)内装業者など
更新時・新規契約手数料不動産会社家賃の1ヶ月分

管理委託は、家賃の回収や入居者からの連絡などに対応してくれる管理会社に委託する場合、必要となります。ご自身で対応する場合は必要ありません。1棟マンションのオーナーとか、たくさん所有する場合は委託しないと大変です。

ちなみに私は委託していません。仲介してくれた不動産会社の担当者が入居者との間に入ってくれますし、入居者からの連絡はエアコンの調子が悪いなどという設備関連がほとんどです。

今日のまとめ
ちょっと先までの支払いの種類と金額は前もって把握しておきましょう。

-不動産投資(1R編), 不動産投資(収益計算)
-, , , , ,

執筆者:


  1. […] 8日目から13日目までは、物件購入前に必ず計算しなければならない収益性について解説しました。 […]

comment

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

関連記事

収益計算

9日目 収益計算をしてみる(キャッシュフロー予測)その②

キャッシュフロー IRR 経費の計算 続いて収入です 購入予定の物件が空室だったら、現地調査をしたときに最寄り駅周辺にある不動産業者を回って、家賃相場を調べてみましょう。立ち会った不動産業者に頼めば、 …

利回り

13日目 収益計算をしてみる(分析:実質利回り)その⑥

堅実な計算仮定のシミュレーションが大事です。 昨日に引き続きキャッシュフロー予測からの分析です。 頭金なし(全額借入)で分析を進めてみましょう。全額借入の場合、単月の収支は返済金額が大きくなるのでマイ …

判決

29日目 夜逃げされる!!! その⑬ 判決!

判決! とうとう、判決の日がやってきました。夜逃げされてから10ヶ月、ここに至るまで大変な道のりでした。 出廷! 出廷したのは、特許の裁判(原告です)以来です。特許は高等裁判所でしたが、今回は簡易裁判 …

16日目 家賃の滞納が始まる

やっぱり滞納! 一度滞納が始まると、繰り返すんですね。危険な薬と同じなのかも。 家賃滞納のステージを私なりに設定してみました。笑 Stage 1: 支払い期日から数日遅れ Stage 2: 催促の電話 …

分析

12日目 収益計算をしてみる(分析 投資効率)その⑤

もう少しIRRと収益性について分析をしてみましょう。 これは、頭金(自己資金)の金額の増減による変化です。 計算条件   金利:2.5% 元利均等払い 返済期間:15年        事業期間:15年 …