不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

66日目 正味現在価値(NPV)シミュレーション ②

投稿日:2020年9月16日 更新日:

65日目では、NPVを同額とするための期間ごとの売却金額を求めてみました。

66日目の今日は、割引率によるNPVの変化を調べてみます。

割引率をパラメーターに

割引率をパラメーターにして、NPVの変化をシミュレーションします。賃料の設定や固都税、その他税率なども前回の設定と同じです。

複数のパラメーターで解析すると複雑になるので、売却金額は一定としたうえで、割引率を1%から8%まで変化させます。

結果

今回の条件の場合、割引率3.5%が売却と保有の境界ラインのようですね。割引率3.5%以下だと、売らずに持ってた方が良いという結論になります。

最近の投資用不動産の購入の条件は実質の利回りが4.5%以上らしいので、なかなか微妙なラインですね。

そもそも、収益性がる程度のレベルになってなければ、物件としての魅力が無いので、売却金額も下がるでしょうし。

つまり、「高い賃料で貸している間に高い売却金額で売り抜けた方が良い」が、答えですね。今更ながら当たり前のことですけど。(笑)

不動産投資と新型コロナ

今まさに私が保有している1Rマンションが、この状態(高い賃料)です。新築時の賃料よりも大幅に高い金額で貸しています。しかも一部上場企業の法人契約です。やはり、駅近が功を奏していると思います。

単身用の1Rや1DKは、とにかく駅近。これが一番大事です。

ただ、2020年3月くらいからの新型コロナの流行をきっかけとする、働き方の球速な変化は、もしかすると駅近一番!という当たり前と思っていた価値観も変えていくことになるかもしれません。

東京の人口が減少するのは、ずーーーっと先のことだと思っていました。しかし、これも定かではなくなってきています。

分譲オフィスも所有していますが、こちらの方がもっと早く変化が押し寄せてくるかもしれません。大手企業が地方への移転やテレワークの常態化を積極的に進めているなか、私の所有しているオフィスのテナントにも、すぐにではないかもしれませんが何かしらの変化はいずれ起きてくるでしょう。

未来のことですから見定めることはできませんが、発生しうるリスクをできるだけ把握して、早め早めに対処できる体制を整えておくことが重要なんだろうなぁ、と感じています。

その体制とは、自分なりに考えてみると、

  • 適正なインカムゲイン(キャッシュフロー)
  • できるだけ低い、LTV(借入割合の低さ)
  • 売れる物件であること

ではないでしょうか。

やっぱり、安定している時であれば資産の流動性を高める(固定資産を金融資産へ変えるなど)なんてことはあまり考えないのでしょうけど、先が見えない状況ですから、ちょっと手元資金を増やしておこうかなぁ、と思いたくなります。

今日のまとめ

売却金額一定で、割引率を変化させてみました。すると、売却と保有の境目の割引率が見えてきましたね。この割引率以上の収益率を株式投資で得ることができるのであれば、売った方が良いということ!売りましょう!

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