不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

66日目 正味現在価値(NPV)シミュレーション ②

投稿日:2020年9月16日 更新日:

65日目では、NPVを同額とするための期間ごとの売却金額を求めてみました。

66日目の今日は、割引率によるNPVの変化を調べてみます。

割引率をパラメーターに

割引率をパラメーターにして、NPVの変化をシミュレーションします。賃料の設定や固都税、その他税率なども前回の設定と同じです。

複数のパラメーターで解析すると複雑になるので、売却金額は一定としたうえで、割引率を1%から8%まで変化させます。

結果

今回の条件の場合、割引率3.5%が売却と保有の境界ラインのようですね。割引率3.5%以下だと、売らずに持ってた方が良いという結論になります。

最近の投資用不動産の購入の条件は実質の利回りが4.5%以上らしいので、なかなか微妙なラインですね。

そもそも、収益性がる程度のレベルになってなければ、物件としての魅力が無いので、売却金額も下がるでしょうし。

つまり、「高い賃料で貸している間に高い売却金額で売り抜けた方が良い」が、答えですね。今更ながら当たり前のことですけど。(笑)

不動産投資と新型コロナ

今まさに私が保有している1Rマンションが、この状態(高い賃料)です。新築時の賃料よりも大幅に高い金額で貸しています。しかも一部上場企業の法人契約です。やはり、駅近が功を奏していると思います。

単身用の1Rや1DKは、とにかく駅近。これが一番大事です。

ただ、2020年3月くらいからの新型コロナの流行をきっかけとする、働き方の球速な変化は、もしかすると駅近一番!という当たり前と思っていた価値観も変えていくことになるかもしれません。

東京の人口が減少するのは、ずーーーっと先のことだと思っていました。しかし、これも定かではなくなってきています。

分譲オフィスも所有していますが、こちらの方がもっと早く変化が押し寄せてくるかもしれません。大手企業が地方への移転やテレワークの常態化を積極的に進めているなか、私の所有しているオフィスのテナントにも、すぐにではないかもしれませんが何かしらの変化はいずれ起きてくるでしょう。

未来のことですから見定めることはできませんが、発生しうるリスクをできるだけ把握して、早め早めに対処できる体制を整えておくことが重要なんだろうなぁ、と感じています。

その体制とは、自分なりに考えてみると、

  • 適正なインカムゲイン(キャッシュフロー)
  • できるだけ低い、LTV(借入割合の低さ)
  • 売れる物件であること

ではないでしょうか。

やっぱり、安定している時であれば資産の流動性を高める(固定資産を金融資産へ変えるなど)なんてことはあまり考えないのでしょうけど、先が見えない状況ですから、ちょっと手元資金を増やしておこうかなぁ、と思いたくなります。

今日のまとめ

売却金額一定で、割引率を変化させてみました。すると、売却と保有の境目の割引率が見えてきましたね。この割引率以上の収益率を株式投資で得ることができるのであれば、売った方が良いということ!売りましょう!

-不動産投資(1R編), 不動産投資(収益計算)
-, , ,

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

関連記事

借入額と金利

42日目 IRRシミュレーション その③

今日のシミュレーションは、借入金についてです。今回の雑居ビルの購入では、銀行と父親からの融資を使います。 すでに1Rマンションを現金で購入して手持ち資金が薄いため、もとより借入が必要な訳です。 当面の …

分析

12日目 収益計算をしてみる(分析 投資効率)その⑤

もう少しIRRと収益性について分析をしてみましょう。 これは、頭金(自己資金)の金額の増減による変化です。 計算条件   金利:2.5% 元利均等払い 返済期間:15年        事業期間:15年 …

ロケーション

6日目 ロケーション ロケーション ロケーション

投資用でも自宅用でも、不動産を買うときに一番重要なのは建物が建っている場所、立地だと思います。 4日目や5日目で説明したことも大事ですが、何といっても立地(ロケーション)なんです。 Location  …

IRRの計算方法

32日目 内部収益率(IRR)の計算方法について解説

計算尺という計算機。電卓が出てくる前はこれを使っていた・・・ 8日目から13日目までは、物件購入前に必ず計算しなければならない収益性について解説しました。 また、投資の目的として重要視しているキャッシ …

5日目 候補物件を見て回る その②

3.建物の共用部 建物のエントランスってやっぱり”顔”なんです。顔が汚れてたり、古ぼけてたら気分は下がりますよね。 中古マンション、しかも築十数年とかなってますから新築とは全く違います。でも、中古なり …