不動産投資(税金)

58日目 不動産投資の税金(固定資産税 固定資産税評価額について)

投稿日:2020年8月12日 更新日:

固定資産税は、不動産を持っていると必ず毎年課税される市町村税です。東京都の23区内は都が課税しています。

登記簿に1月1日に所有者として登録されている人が納税義務を負うことになります。そのため、不動産売買の日付に応じて日割りで固定資産税の割りかけをすることになります。

1月2日に売買契約が成立して所有権が移転しても、1月1日時点の所有者にその年の固定資産税が請求させるからなんですね。

すてきなツリーハウスですね。こんな夢のある家を持ちたいですね。。

固定資産税を払う理由は?

なぜ、固定資産税を払わなければならないのでしょうか?

確かに、払うことが当然という前提でいました。いろいろと調べてみたのですが、税率や後で触れる固定資産税評価額については情報があふれるほどあるのですが、なぜ?ということについての回答はあまりないようです。

行政のHPをいろいろ探っていくと見つけました。

土地や家などの固定資産は、道路を作るなどの行政サービスにより、利便性の向上、資産価値の向上などの恩恵を受けていると考えられます。そこで、その恩恵を受ける人(所有者)に資産価値に応じた税負担をお願いしています。

愛知県一宮市のHPより

なるほどですね。土地や建物が価値や利便性を享受できるのは、道路などの行政のサービスのおかげなんですね。だから、不動産の所有者はその不動産の価値に応じた受益者として税金を納めてね、ということですね。

受益者負担。55日目の印紙税でも出てきましたね。行政サービスをより多く受けている人は、そのサービスに応じて負担も大きくなりますよ!

不動産投資においては、不動産取得税:イニシャルコスト、固定資産税:ランニングコスト、と考えても良いですね。

行政サービスを受けるための費用負担としてのコストです。

なるほど、、、とても良く納得して税金を払うことができそうです。(笑)

固定資産税の税額と税率は?

税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%(標準税額)

となります。また出ましたね、固定資産税評価額。56日目の登録免許税57日目の不動産取得税の時にも出てきました。あとで説明します。

上の式で気になる単語があります。「標準税率」
実は市町村で自由に税率を変えることができるんです!

とはいいつつも、標準税率以外の税率で運用している自治体っているんでしょうか。ちょっと探してみましたが見つかりませんでした。戦略的に税率を下げている村があったら、おもしろそうですよね。

固定資産税評価額について

解説書にはいろいろと難しいことが書かれていましたが、要点だけにしてみました。

  • 3年毎に見直し(最終は2018年)
  • 評価は固定資産評価員が行って、市町村長が決定
  • 評価額は固定資産台帳に登録

評価額の算定方法

土地 = 地積(登記簿の面積) × 路線価
建物 = 同じ建物を建てたときの費用 × 経年劣化

となります。

また、土地の固定資産税評価額は、算定価格の70%とされます。

土地の算定式では、路線価が出てきていますが、この路線価は周辺状況も加味された金額になっています。

路線価に含まれる周辺環境の要素

  • 土地が接している道路の幅員や道路の仕上げ
  • 最寄駅やショッピングモールなどからの距離や利便性
  • 下水道、ガスなどのインフラ
  • 用途地域や建ぺい率、容積率

特例

(住宅用の土地)
面積が200㎡までの部分は評価額を6分の1、それ以上の部分は住宅の床面積の10倍までを上限に、3分の1になります。

(新築住宅)
床面積が120㎡までは2分の1になります。ただし、建物の仕様や床面積の制限などの条件があります。

今日のまとめ

固定資産税も行政サービスに対する受益者負担だったんですね。何気に使っている道路や公共のインフラ、これがあってこその不動産です。負担するのは当たりまえと思うことができます。もちろん、適正な評価に基づいてこそですけどね。

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  1. […] 58日目に固定資産税は、道路などの行政サービスを享受するために資産価値に応じた税負担であると理解しました。 […]

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