６４日目　１Rマンションの正味現在価値（NPV)を計算してみる

６３日目に単純な例で、割引率や将来の売却金額をパラメーターにしてNPVを計算してみました。

では、実際の投資案件を対象にしてNPVを計算してみましょう。これで売った方が良いという判断が出たら、本当に売ります！

計算条件の設定

将来のことですから、いくつかの条件を設定する必要があります。条件設定は楽観的でも悲観的でもなく。でも、結局は未来のことですからね。誰にもわかりません。

• X年後に売却するときの金額
  これは正直読めません。これがわかったら大儲けですよ。
• X年間の賃料の変化
  　これも難しいところですが、多分、今がピークかも。
  　建物の老朽化と共に下がるかな。
• 総合課税の税率
  　給与が下がったり、リストラとか、定年とかで条件が変わりますね。
  　でも、それって難しいので減価償却含めてのざっくり％で設定です。
• リフォームや改修工事の頻度や金額
  　難しいですけど、5年に1回くらいで設定しましょうか。
• 管理費、修繕積立金の額
  　実は、今年になって管理費が増額となりました。
  　これからも上がるだろうけど、とりあえず今のままで。
• 空室期間
  　ここは所有している物件のロケーションの良さを踏まえて、
  　強気の1ヶ月で。

計算する期間（X年間）も、パラメーターにします。

５年後、10年後、15年後、20年後の4種類を計算して、0年目の年末に売った場合との比較を行います。

賃料推移、売却金額、それから所得税（賃料収入に伴う総合課税）については、見込みとなっています。

キャッシュフロー予測を立てる

では、キャッシュフロー予測を立てましょう。キャッシュフローとしては次の項目が該当します。

【収入】

• 賃料収入
• 礼金
• 売却金額

【支出】

• 管理費　修繕積立金
• 固定資産税　都市計画税
• 賃料収入による所得税
• 修繕費やリフォーム費用
• 仲介手数料（賃貸）
• 売却時の仲介手数料
• 印紙
• 譲渡所得による税金（所得税＋住民税　キャピタルゲイン）
• ローン返済

　　※賃料収入による所得税は、給与との総合課税となります。
　　　そのため、収入に応じた税率となります。

　　※オール現金での購入なので、一括返済がありません。

これらと秋ほどの計算条件を加味してキャッシュフロー予測を立ててみました。

ご覧の通り、売却金額が2000万円で年末の未償却残高が1088万円ですから、キャピタルゲインが大きくなっています。それに伴って、分離課税となる所得税も。。。　これは仕方ないですね。2011年に所有して、このくらいの売却額で出口となれば、インカムゲイン＋キャピタルゲインで、大きな利益を得ることができそうです。

NPVの計算と比較

計算条件とキャッシュフロー予測から、NPVを計算した結果です。

0年で、今すぐに売却した時の額と、将来売却した時のNPVを比較すると、この条件においては将来よりも「今すぐに」売った方が良い、という結果になりました。

次回はパラメーターを変化させて、売却時期の変化を検討してみます。

今日のまとめ