不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

64日目 1Rマンションの正味現在価値(NPV)を計算してみる

投稿日:2020年9月9日 更新日:

63日目に単純な例で、割引率や将来の売却金額をパラメーターにしてNPVを計算してみました。

では、実際の投資案件を対象にしてNPVを計算してみましょう。これで売った方が良いという判断が出たら、本当に売ります!

計算条件の設定

将来のことですから、いくつかの条件を設定する必要があります。条件設定は楽観的でも悲観的でもなく。でも、結局は未来のことですからね。誰にもわかりません。

  • X年後に売却するときの金額
    これは正直読めません。これがわかったら大儲けですよ。
  • X年間の賃料の変化
     これも難しいところですが、多分、今がピークかも。
     建物の老朽化と共に下がるかな。
  • 総合課税の税率
     給与が下がったり、リストラとか、定年とかで条件が変わりますね。
     でも、それって難しいので減価償却含めてのざっくり%で設定です。
  • リフォームや改修工事の頻度や金額
     難しいですけど、5年に1回くらいで設定しましょうか。
  • 管理費、修繕積立金の額
     実は、今年になって管理費が増額となりました。
     これからも上がるだろうけど、とりあえず今のままで。
  • 空室期間
     ここは所有している物件のロケーションの良さを踏まえて、
     強気の1ヶ月で。

計算する期間(X年間)も、パラメーターにします。

5年後、10年後、15年後、20年後の4種類を計算して、0年目の年末に売った場合との比較を行います。

賃料推移、売却金額、それから所得税(賃料収入に伴う総合課税)については、見込みとなっています。

キャッシュフロー予測を立てる

では、キャッシュフロー予測を立てましょう。キャッシュフローとしては次の項目が該当します。

【収入】

  • 賃料収入
  • 礼金
  • 売却金額

【支出】

  • 管理費 修繕積立金
  • 固定資産税 都市計画税
  • 賃料収入による所得税
  • 修繕費やリフォーム費用
  • 仲介手数料(賃貸)
  • 売却時の仲介手数料
  • 印紙
  • 譲渡所得による税金(所得税+住民税 キャピタルゲイン)
  • ローン返済

  ※賃料収入による所得税は、給与との総合課税となります。
   そのため、収入に応じた税率となります。

  ※オール現金での購入なので、一括返済がありません。

これらと秋ほどの計算条件を加味してキャッシュフロー予測を立ててみました。

ご覧の通り、売却金額が2000万円で年末の未償却残高が1088万円ですから、キャピタルゲインが大きくなっています。それに伴って、分離課税となる所得税も。。。 これは仕方ないですね。2011年に所有して、このくらいの売却額で出口となれば、インカムゲイン+キャピタルゲインで、大きな利益を得ることができそうです。

NPVの計算と比較

計算条件とキャッシュフロー予測から、NPVを計算した結果です。

0年で、今すぐに売却した時の額と、将来売却した時のNPVを比較すると、この条件においては将来よりも「今すぐに」売った方が良い、という結果になりました。

次回はパラメーターを変化させて、売却時期の変化を検討してみます。

今日のまとめ

今日は実案件でNPVを求めて、すぐ売った方が良いのか、持ち続けた方が良いのかを、1つの条件で計算してみました。
今日の計算結果からは、売った方が良い、です。具体的に売却に向けて動いてみようかな。

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  1. […] 64日目では、特定のケースでNPVを求めてみました。今回は、NPVに影響を及ぼす様々な要素を変化させてみます。 […]

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