６８日目で1Rマンションの売買契約を結んだことを報告しました。
これで私の口座に契約時の手付金以外の残金が振り込まれて所有権移転登記がされれば、めでたく売却完了です。
ところが、この1Rには根抵当権が設定されているんです。これを解除（抹消）しないと売買が成立しません。今回契約した売買契約書には、引き渡し期日が設定されていますので、この期限までに解除しないと売買契約書の不履行となり違約金が発生します。
自分で根抵当権の解除手続きをしてみる
一般的には司法書士に依頼して解除手続きをしてもらうんでしょうけど、実はこの手続きは誰でもできます。
今回の根抵当権の解除手続は、2万円かかると銀行から言われました。自分でやったら銀行の手数料5千円を入れても7千円程度で納まります。
いつもの調子で、だったら自分でやってみよう！ ということです。(笑)
どうして根抵当権が設定されたのか？
１Rは現金で購入したことをお伝えしました。２つ目の投資案件である雑居ビルを購入するときに信用金庫から融資を受けたのですが、その時に1Rに根抵当権を設定させて欲しいとのことでした。
雑居ビルを購入時のLTV（Loan to Value 物件価格に占める借入額の割合）は30％程度と低かったのですが、建物のみの購入（土地は借地）ということもあって、雑居ビルの建物のみへの抵当権設定だけでは不安だったんでしょうね。
もちろん、その信用金庫との取引が初めてだったということも当然関係していると思います。
根抵当権解除手続き
今回私が実行した、根抵当権の解除手続きの手順は以下の通りです。
ポイントは、銀行から解除承認を得る前に売買契約を締結してはダメっていうことです。
実は、今回の契約の前に、違う仲介業者と話を進めていたんですが、根抵当権の解除の承認を銀行から得る前に契約を締結しようと強引に進めたので、その業者は切りました！
売買契約書には、先ほども触れたように根抵当権の解除が引き渡しまでに完了してないと契約不履行になって多額（売買金額の2割とか）の違約金が発生します。
その業者の法務関係者は、”借りてるローンを返済すれば必ず解除できますから大丈夫！”と無責任な発言をしていました。信じられない殿様具合ですね。即刻、退場してもらいましたよ。
- 売買契約書の雛形を銀行へ送って、根抵当権の解除の依頼
- 銀行からの解除承認を得てから、売買契約書を締結
- 銀行に売買契約書の写しを送付して「根抵当権解除証書等」を受領
- 登記申請書（根抵当権抹消）申請書を作成して法務局へ
１．売買契約書の雛形を銀行へ送る
売買金額の交渉と約書の内容確認を同時並行で進めつつ、銀行へ売買契約書の雛形を送って、根抵当権の解除を依頼します。
銀行からは、締結済みの契約書を送って欲しい、と言われたのですが銀行からの承認が先！と言ったので、雛形を送ることに。
先ほど、解除承認を得てから契約締結が当たり前だと思っていたのですが、契約を先にしてしまってから銀行に話をする人がいるってことですよね。恐ろしくて私にはできません、そんなギャンブル！
もちろん、根抵当権の解除によって雑居ビルのローンの条件には何も影響がないことを確認します。
２．銀行からの解除承認を得てから、売買契約書を締結
雛形を送ってから10日後くらいに銀行から根抵当権解除OKの承認を電話でもらいました。
書類を送った先は信用金庫の支店なのですが、決済は本店で行うということで、それだけの日数がかかりました。
雑居ビルで借入した金額は1000万円にも満たない金額で、当然一度も返済が滞ったこともありませんし、ローン残高も半分以下になっています。それでも本店決済なんですね。。。。
雑居ビルのローン条件には関係なく、1Rの根抵当権を解除できることになりましたので、売買契約書を締結です！ 売れました！
３．銀行に売買契約書の写しを送付して「根抵当権解除証書」を受領
契約書の写しを銀行に送って、しばらくすると根抵当権の解除を承認した旨の書類を銀行から受け取ります。受け取った書類は、
- 根抵当権解除証書
- 委任状
- 登録識別情報通知
の３つです。
４．登記申請書（根抵当権抹消）申請書を作成して法務局へ
法務局HPから申請用紙をダウンロードし、分かる範囲のみ記入して持ち込みます。
一応、記入例もあるのですが、ちょっと分かりづらいです。やっぱり、法務局は不動産業者や司法書士などが出入りすることがほとんどなんでしょうね。
申請書の雛形も見ての通り、ちょっと体裁は良くないです。
権利者が銀行、義務者が私です。今回は義務者が申請人なので、銀行からの委任状が必要となります。
登録免許税ですが、今回の根抵当権は土地建物の両方に掛かっていますので、1000円/件×２で2000円となります。
私が所有している1Rは東京法務局が管轄でした。23区でも区によっては管轄の法務局が違うので、事前に確認が必要です。
東京法務局は、九段下の駅から徒歩3分と便利なところにあります。中に入るといかにも的な、役所感あふれる雰囲気を醸し出しています。
入り口付近で所在なさげにウロチョロしたあと、窓口のお姉さんに優しく教えていただきながら、申請書を完成させて受領完了です！
解除手続きの完了は10日間くらいかかります。その期間に何か問題が見つかると、呼び出しがかかります。何もなければ、晴れて根抵当権の解除が完了です！
完了したら、登記完了証と根抵当権が解除された登記識別情報、さらに原本還付書類を受け取ります。
今日のまとめ
正直言って、根抵当権の解除は難しいことも大変なことも何もありませんでした。これが解除ではなく設定だったら、いろいろ大変なのかもしれません。
以前の少額裁判の時も同じでしたが、意外とやれます！ (笑) しかも簡単です。何となく、登記となると司法書士に任せるものという先入観がありますが、素人でもやればできる！ 今回も良い経験になりました。
