不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

61日目 出口戦略を考えてみる

投稿日:2020年8月31日 更新日:

投資用不動産を持っていると、どこで調べたのか不動産仲介業者からのお手紙が毎日のように届くようになります。

都心の1Rマンションは投資対象として依然と人気が高いことの裏付けです。

不動産仲介業者からのアプローチ

投資用1Rマンションを持っているとたくさんの不動産仲介業者からダイレクトメール(DM)が郵送されます。彼らは、投資用不動産の謄本の写しを取ることで、所有者の氏名、住所の情報を得ています。

このご時世、そういったリストは簡単には売買されていないとは思いますが、こう毎日DMが届くとなると、ちょっと疑いたくもなります。

DMは味もそっけもない、大量配布用のはがきが普通なのですが、中にはこんな手が込んだ(?)お手紙を送ってくることもあります。

電話をしつこくしてきたのですが、いつも忙しい素振りをしていたところ、手書きのお手紙を送ってきました。

気持ち的には、印刷の通り一遍のはがきよりは良いのですが、残念なのは字がとてつもなく汚いということです。

自分のことを棚に上げていうのもどうかと思うのですが、筆ペンで書くならもう少しまともな字を書いて欲しいところですね。
この手紙を受け取ってから、電話には出てあげることにしました。(笑)

始まりがあれば、必ず終わりもあります。問題は終わり方ですね。

不動産仲介業者の若手営業社員

電話で話してみると、いかにも体育会系という感じです。脳みそが筋肉という訳ではないでしょうかけど、収益計算どうこうという感じではないのです。

その会社のHPをのぞいてみたら、社長も”いかにも”的な体育会系。浅黒い肌と白い歯です。ファイナンシャルプランナーの社員もいるようなので、そこら辺のバランスが取れてるんでしょうか。

不動産仲介業者は、正直言って、取引手数料で稼いでいるので、買う人と売る人の値段が折り合うことが一番大事なわけです。

営業社員は、とにかく売ってくれる人と、買ってくれる人を探して、何とか懐に入り込みたい! とこれだけしか考えていません。だから、汚い字であっても汗と根性で頑張ります!というお手紙を送ってしまうんでしょうね。

投資用1Rマンションの出口戦略を考えてみる

話し半分で、その若手営業マンとの会話は以下の通りです。

  1. 都心に複数の投資用マンションを購入したい法人がいる
  2. 顧客は現金を不動産に投資して税金対策をしたいと考えている
  3. 他社よりも高い金額での提示につなげるよう頑張る!
  4. いくらだったら売りますか?

所有している1Rマンションは、都心の最寄駅から徒歩2分以内、というベストなロケーションにあり、現在は過去最高の賃料で貸すことができています。

オール現金で購入したこともあり、表面利回りは8.5%、実質利回りでも5.8%で着実にインカムゲインに貢献してくれています。過去には夜逃げを食らって裁判をしたこともありましたが、大きな出費をすることなく今に至ります。

オール現金なので、減価償却が終了して税金額が上昇し、キャッシュフローがマイナスになったりはしません。

減価償却ができなくなると課税対象額が増加して、所得税が増えます。

模式図では、手残りが0となっていますが、ケースによってはマイナスになることも

ということで、建物が朽ちるまで(?)所有して賃料を収入として得る、というのが良いようです。

それでも出口戦略を考える理由

いつまでも所有していくというスタンスに間違いはないと思いつつも、永遠に、という訳にはいきません。マンションの実質的な耐用年数を超えると、いつかは建て替えを検討することになります。

もっと現実的な理由としては、人生のステージとして現金が必要となるケースです。例えば、定年退職して海外移住をするために、不動産を売却して移住のための資金にするとか。

また、そういった不動産の現金化においては、不動産価格には当然波がありますから、高いときに売りたいという心情も生まれます。

では、 次回は「売却 vs 保有」を、いろいろなパラメーターを使ったシミュレーションで検討してみましょう。

今日のまとめ

不動産仲介業者は、仲介手数料を得ることが目的なので、売る側、買う側に対しては、契約に至るようにすることが一番大事です。
そのため、あの手この手で何とか売ってもらう、買ってもらう、という努力を惜しみません。手書きのお手紙だったり、しつこい電話も、そのためです。

そういった業者ですが、うまく使うことで情報を得ることもできるかもしれません。大事なのは、業者が繰り出してくる寝技を相手にせず、しっかりとした事業方針を持つことですね。その事業方針を立てるためには、感覚ではなくしっかりとしたシミュレーション行うことが必要です。

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  1. […] 61日目の不動産仲介業者からのアプローチから、出口戦略を考えてみよう!ということになりました。 […]

  2. […] 用マンションとして2011年に購入した1Rマンションですが、売るのか持ったままにするのか、いろいろ悩みましたが、61日目からの一連の出口戦略を検討する中で出した結論はこれです↓ […]

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