不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

67日目 正味現在価値(NPV)シミュレーション ③

投稿日:

値上がりしている1Rマンションを売却した方が良いのか、持ち続けて家賃収入を得た方が良いのか、の判断を計算によって答えを導きだそうというのが、今回のNTVのシミュレーションのシリーズです。

NTVについては、63日目を参考にしてください。

66日目では、シミュレーション第二弾として割引率をパラメーターとしてNPVの変化を調べてみました。

今回は、売却金額をパラメーターにします。1500万円から2400万円まで変化させてみます。

シミュレーションの条件

今までのシミュレーションでは、今売った場合の売却金額に対する収益率で割引率を設定していましたが、今回は家賃が変化する5年毎にNPVを算定して合計することにします。ただし、単純な足し算では正しく計算されません。それぞれの期間に加えて、それまでの時間(金額は0)を加味する必要があります。

NPV合計 = NPV(割引率1, A1, A2, A3, A4, A5) 初めの5年
      + NPV(割引率2, 0, 0, 0, 0, 0, A6, A7, A8, A9, A10) 6~10年目
     :
      + NPV(割引率4, 0,…, 0, A16, A17, A18, A19, A20) 16~20年目

計算式はこのようになります。

計算仮定は以下の通りです。

家賃は建物の老朽化と共に低下するものとします。管理費・修繕積立金および固都税は一定とします。

サラリーマンなので家賃輸入は給与と一緒に総合課税されますので、その時の税率は20%と仮定します。

また、5年毎に賃借人が変わり、仲介手数料やリフォーム費用が合計で20万円発生すると仮定します。

〇年後の売却金額をパラメーターとして変化させます。その売却金額から売却時およびの取得時の仲介手数料等を差し引きます。

さらに、売却時点の未償却残価と売却額との差(キャピタルゲイン:売却益)による所得税(分離課税)を差し引いた額が、手元に残る金額となります。

売却までの実収入と売却時の手残り額によりキャッシュフロー予想を立てて、NPVを計算します。

結果

計算結果が↓です。

グラフの割引率は、0年目の数値を表示しています。実際は、年数が経過するにしたがって家賃収入が減少しますので、割引率も0年時よりも低下することになります。

割引率が低下すると、NPVは上昇します。しかしながら、売却金額をパラメーターにしても一様に今すぐ売却した方が〇年後に売却するよりもメリットが高そうです。

今日のまとめ

なんだかんだやっても、やっぱり10年前と比べて不動産価が大幅に上昇している今、売却が一番良さそうです。ただし、問題は売却によって得られた現金を次に何に投資するかですね。これについても、次回以降で私の実践内容をお伝えしていきます。

-不動産投資(1R編), 不動産投資(収益計算)
-, ,

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。

関連記事

借入期間

43日目 IRRシミュレーション その④

今日は、借入期間(返済期間)をパラメーターにしてIRRの変化を検証しましょう。 借入額と金利が同一の場合、借入期間が長い方が毎月の返済額は下がります。その分、毎月の返済に含まれる元本の割合が減り、金利 …

ガラクタ

20日目 夜逃げされる!!! その④ 残された粗大ごみの処分と原状回復工事の見積

17日目の室内の状況を踏まえて、復旧作業に入りました。次の借り手を見つけるためには、できるだけ早い回復が必要です。 ガラクタ(残置物)の処分 18日目にもまとめましたが、引き渡し時のガラクタの取り扱い …

和解

28日目 夜逃げされる!!! その⑫ 被告からの答弁書を受け取る

27日目に裁判所へ出向き、訴状と添付資料、手続き費用5千円の印紙そして切手5千円分を収めてから約1か月半、裁判所から連絡が入りました。 被告からの答弁書を受け取る 原告(私)からの訴状と添付資料を基に …

少額訴訟の準備

25日目 夜逃げされる!!! その⑨ 少額訴訟の準備

まずは裁判所に電話相談 準備といっても、何からすれば良いのかもわかりません。少額訴訟については、ネットで調べたり、不動産業者から聞いて知ったくらいです。 考えあぐいていたのですが、まずは裁判所にどうし …

はじめまして

1日目 はじめまして 

副業で不動産投資をして不労収入を得ているサラリーマンです。 不動産投資をしてからのことを日めくりカレンダーに書かれた日記のようにつらつら綴ってみようと思います。 プロフィールにも書きましたが、株式投資 …