不動産投資(1R編)

14日目 契約!

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現地確認、キャッシュフロー予測、などの関門を経て、いよいよ購入です。

申込金を支払って契約の手続きに入ります。

契約手続き

一般的な申し込み後の手続きの流れは、

  1. 契約
  2. ローン申し込みと契約
  3. ローンの実行と諸費用の支払い、登記

となります。

1.契約

重要事項説明

まず、宅地建物取引士が重要事項説明を行うことが義務付けられています。そのため、不動産業者は宅地建物取引士の国家資格を持っています。

重要事項説明の前に、必ず宅地建物取引士の免許証を提示しなければなりません。これは、建築士も同じで、設計の契約をする前に重要事項を説明します。この時も建築士免許を提示します。

重要事項の内容は、

  • 不動産の権利関係
  • 建物の状況
  • 金銭条件
  • 契約解除

などです。次に主なポイントを説明します。

不動産の権利関係

建物が建っている土地の権利関係です。区分所有か賃借権です。

建物の状況

売主が管理費や修繕費を滞納していると、購入後は前の売主に代わって滞納分を支払う責任が生じます。滞納の有無などの確認が必要です。

オーナーチェンジの場合は、入居者の情報も重要です。家賃の滞納の有無や賃貸契約の内容も確認しましょう。

私は、家賃の支払いの遅れを軽視して、後でとんでもない事件に巻き込まれました。

金銭条件

ローンを使う場合は、ローン特約条項が入ります。金融機関からローンを引いてこれなかった場合、契約がキャンセルとすることができる項目です。

契約解除

契約解除できる条件が記載されています。

文字がびっしり書かれている契約書は読むのが面倒に感じますが、ここは我慢して一言一句、丁寧に読み込みましょう。

現地確認と同じです。人任せにせず、必ず自分で確認することが失敗を防ぐことにつながります。

もし、納得できないことや不利な条件が記載されていたら、気後れせず交渉しましょう。

ですので、しっかり理解するための時間が必要となるため、契約書や重要事項説明書は事前に受け取りましょう。

2.ローン申し込みと契約

1件目の1Rは全額現金で購入したので、ここの手続きはありませんでしたが、一般的な流れを説明します。

ローン申し込み

売買契約を締結したら、銀行から融資を受けるための手続きに入ります。融資の申し込みに必要な書類は、

  • 物件概要(図面、登記簿謄本、公図、固定資産税評価証明書、写真など)
  • 取引書類(収支計算書、取得費用一覧など)
  • 購入者情報(源泉徴収票、確定申告書など)

ですが、購入者情報以外は不動産業者が準備してくれるはずです。

ローン契約

金銭消費賃借契約書(ローン契約書)、抵当権設定契約書、団体信用生命保険申し込み書などとなります。

ローン契約書には、一般的に次の項目が記載されています。

1.借入金額・利率・返済期日・遅延損害金
2.返済の延滞や債務者の信用状況の悪化が生じた場合の措置
3.抵当権設定
4.不動産の滅失等の場合における追加担保の差し入れ
5.不動産の売却・賃貸借等の制限
6.火災保険への加入
7.保証人または保証会社による保証

銀行は、通常は不動産業者が斡旋してくれると思いますが、より好条件(金利)を求めてご自身で探した方が良いかもしれません。その場合、事業計画(収支計算書など)を自分で準備する必要が出てくるかもしれません。

3.ローンの実行と諸費用の支払い、登記

ローンが実行されて、銀行口座に入金されます。直ちに売主に残金の支払い、金融機関諸費用、登記費用、火災保険などの清算を行います。

最後に司法書士による登記手続きに続きます。これが完了すると、不動産のオーナーです。

今日のまとめ
手続きは、不動産業者がほぼすべてを段取りしてくれますが、流れ作業になりがちです。ひとつひとつ、100%確実に理解して購入手続きに臨むことが大事です。

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  1. […] 1Rマンションを購入時の記事も参考にしてください。 […]

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