不動産投資(1R編)

3日目 投資案件を探してみた

投稿日:2020年2月12日 更新日:

2日目のセミナーでも物件の紹介はあったのですが、やはりセミナーに参加してそのまま購入って、なんだか完全に術中にはまっている感がして、その日はそそくさと帰りました。

帰宅後、さっそくネットで投資案件を探します。

物件情報を扱っているサイトはあふれるほどありますが、大手ということでSUUMOHOME’Sの2社を使いました。

検索条件は、

  1. エリアは東京23区内(できるだけ山手線または主要鉄道の沿線で都心寄り)
  2. 最寄り駅から徒歩5分以内
  3. コンクリート造で築年数はできれば15年以下 でも、新築はダメ
  4. 金額は1500万円以下
  5. 床面積は20m2以上
  6. 間取りは、1R、1K、1DK、1LDK

1. エリアは東京23区内

23区内といっても、できるだけ都心に近くて主要鉄道沿線ですね。

1Rですから単身者です。学生や若い社会人がメインになります。

都心の主なターミナル駅に乗り換えなしで行ける主要鉄道路線がベストです。しかも、渋谷、新宿、恵比寿、東京などの山手線の駅に近いほど、空室リスクを下げることができます。

2.最寄り駅から徒歩5分以内

ファミリー向けは徒歩7分以内、ということを何かで読んだことがあります。でも、単身者は5分以内にしたいところ。

不動産業界では、徒歩1分=80mで換算します。時速にすると、4.8km/hです。

早歩きではないですけど、信号とかで止まるとなかなかその時間では着かない場合もあります。

それから、不動産物件情報にある徒歩〇分にも注意しましょう。結構、適当です。Googleマップで確認した方がいいです。現地で歩いてみるのが一番いいですけど。

3.コンクリート造で築年数はできれば15年以下 でも新築はダメ

以前は、新築の1Rの広告がたくさん入っていましたね。最近は見かけなくなりました。

これは、住環境を考慮して建築の規制をかけているからです。周辺の一般家庭の住民からは1Rマンションは敬遠されがちなんです。

マナーが悪いとか、地域コミュニティーが停滞するとかが理由です。その規制をクリアして新築された1Rは、床面積が25m2以上だったり、ファミリー向けの広い住戸が混在してたりします。

すると、当然値段は高くなります。新築の場合、販売会社の利益は3割程度と言われていますので、通常はマンションの相場価格に沿う形で中古になると値段が下がるんです。だから新築は購入対象にはなりません

だからと言って、築40年とかになると耐用年数に近づくので購入してからメンテナンスに出費がかさみます。特に給水管や排水管などの設備系の更新は非常に高額になります。

中古でも築年数が浅い方が良いのは当然です。予算と収益性との兼ね合いですね。

それから建物は鉄筋コンクリート造限定です。単純に償却年数が長いということもありますが、やはり木造は「アパート感」がどうしても出てしまうのと、そもそも分譲ではなく1棟買いになりますので都心では物件が出ても高額でしょうね。

加えて木造は上下階や戸境壁の遮音性能が低いので、居住性は数段落ちます。

鉄骨造もお勧めしません。償却年数は木造よりは長いですが、建物が揺れやすことから外壁からの雨漏れが発生するリスクがあります。
建物の構造種別については、後でもう少し詳細に触れることにします。

4.金額は1500万円以下(総予算)

これは当時の私の予算でした。この場合、物件の金額はいくらまでになるでしょうか。諸費用といわれる項目は以下の通りです。金額は当時のものです(税抜き)。

仲介手数料  物件価格の3%+6万円
登記費用   20万円くらい(登録免許税含む)
火災保険   1万円くらい(10年契約)
地震保険   2万円くらい(5年契約)
不動産取得税 12万くらい
    合計 80万円程度(マンション価格の5~6%)

この時は現金で購入したのでローンは組みませんでしたが、ローンを組む場合は手数料や団体信用生命保険への加入が必要になります。加えて購入後にリフォームが必要な場合は別途予算化しておく必要があります。

また、登記費用に含まれる司法書士の報酬ですが、日本司法書士会連合会の資料が参考になります。

2013年のアンケート結果ですが、そんなに大きく変化していないのではないでしょうか。過去には「司法書士報酬規程」によって定められていたようですが、現在は規定は廃止されて完全自由化されています。

司法書士は不動産仲介業者が紹介するケースが多く、高めの報酬を設定するケースがあるので相場を確認しておきましょう。

5.床面積は20m2以上

1990年代前後のバブル時代には、18m2程度の1Rが建設されました。

私が大学生の時に住んでた1Rは16m2しかない非常に狭い部屋でした。部屋が5.5畳と狭いのはあたりまえで、水回りのトイレ、洗面、浴槽はユニットで一体型です。ビジネスホテルにあるのと同じような非常に小さい冷蔵庫と1口の電気コンロのキッチンでした。

ここでのポイントはトイレ、洗面、浴槽が一体のユニットになっていないことです。今となっては、トイレは別であることが貸しやすさのポイントになります。そうすると、おのずと20m2以上が最低レベルになります。
最近は3.でもお伝えした通り建築の規制もあり、さらに広くなる傾向です。

6.間取り

1Rだけでスクリーニングすると1Kや1DKを見逃します。もしかすると条件の良いちょっと広めの1Kが見つかるかもしれません。

間取りとしましたが、同時に床の仕上げもチェックです。畳の部屋は敬遠されるのでフローリングが良いです。最近は畳をフローリングにリフォームしてから販売される物件も増えています。
収納も広いに越したことはありません。

今日のまとめ
金額や築年数だけではなく、自分が入居希望者だったら選ぶ物件かどうか、という視点でスクリーニングすることが非常に大切ですね。

-不動産投資(1R編)
-, , , , , , ,

執筆者:


  1. […] ち、不動産取得税は購入後、数か月後の忘れた頃に請求書が届きます。登記費用については3日目にも記載しましたが、登記そのものに必要な費用と司法書士報酬の合算です。司法書士の […]

comment

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

関連記事

和解

28日目 夜逃げされる!!! その⑫ 被告からの答弁書を受け取る

27日目に裁判所へ出向き、訴状と添付資料、手続き費用5千円の印紙そして切手5千円分を収めてから約1か月半、裁判所から連絡が入りました。 被告からの答弁書を受け取る 原告(私)からの訴状と添付資料を基に …

引渡し

投資用1Rマンションの引渡しは郵送だけで!?(70日目)

売買契約を締結してから、引き渡しまで3ヶ月くらいかな?期間があきました。その間に不動産仲介の担当者から、引き渡しの書類のやり取りについての説明を受けたのですが、面前ではなく郵便だけで済ませるとのこと。 …

訴状の添付資料

26日目 夜逃げされる!!! その⑩ 訴状の添付資料

こんなに厚い資料にはなりません。スピーディーかつ短期間で判決がでる制度ですから。 準備した添付資料 添付資料は、以下となります。もちろん、すべて写しです。 甲1   現状回復費用、日割家賃の明細書   …

気分爽快!

投資用1Rマンションを引渡! (71日目)

しばらく投稿をサボってしまいました。ちょっとサラリーマンの方の仕事が忙しくて、投稿する余裕がありませんでした。なければ投稿しないという、ストレスのない緩い感じですからね。 11月末日に投資用に保有して …

NPV シミュレーション

65日目 正味現在価値(NPV)シミュレーション ①

64日目では、特定のケースでNPVを求めてみました。今回は、NPVに影響を及ぼす様々な要素を変化させてみます。 年数に関係なく、同じNPVにするための売却金額は? NPVは、未来のキャッシュフローを現 …