９日目　収益計算をしてみる（キャッシュフロー予測）その②

続いて収入です

購入予定の物件が空室だったら、現地調査をしたときに最寄り駅周辺にある不動産業者を回って、家賃相場を調べてみましょう。立ち会った不動産業者に頼めば、直近の成約金額も調べてもらえるはずです。

まずはインカムゲインから

項目	入金	金額
敷金	入居者	家賃の1～２ヶ月
礼金	入居者	家賃の０ヶ月～2ヶ月
家賃	入居者
更新料	入居者	更新後の家賃の1ヶ月

敷金や礼金は、両方とも2ヶ月なんて時代は過去の話し。今では、敷金1ヶ月、礼金0ヶ月なんていう場合もあります。また、敷金は預り金ですので正確には収入にはなりませんが、キャッシュフローには反映しておきます。

更新料も収入です。ただし、不動産業者の手数料として半分または全額が消えます。

売却時のキャピタルゲインは、

項目	入金	金額
物件売却金額	買主	減価償却後の残価または想定年間減額率から算出

将来売ることも想定してキャッシュフロー予測を立てます。売却時の金額は、毎年の減価償却による残価もしくは、想定年間減額率を設定して算出する方法があります。減価償却による残価の場合、かなり安全側というか、安い額での売却となるかもしれませんが、安全側の判断なので良しとしましょう。

この場合、土地と建物を分ける必要があります。1Rマンションに限らず区分所有マンションは土地と建物が一体の販売額となっています。減価償却は建物のみを対象にしますから。土地と建物を分ける方法は、

1. 固定資産評価額の比率で按分する
2. 専門家による評価を参考にする
3. 購入時の土地建物原価を参考にする

がありますが、１．が一般的ではないでしょうか。固定資産税の明細に物件評価額が記載されていますので、評価額の比率から購入時の土地と建物の金額を出しておきます。

もしくは、想定減額率による売却金額の設定をします。私はケースバイケースですが、0.5％程度を見込んでいます。

ここまで計算できたら、あとは簡単です。エクセルで一気に計算しましょう。