不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

9日目 収益計算をしてみる(キャッシュフロー予測)その②

投稿日:2020年2月29日 更新日:

収益計算
キャッシュフロー IRR 経費の計算

続いて収入です

購入予定の物件が空室だったら、現地調査をしたときに最寄り駅周辺にある不動産業者を回って、家賃相場を調べてみましょう。立ち会った不動産業者に頼めば、直近の成約金額も調べてもらえるはずです。

まずはインカムゲインから

項目入金金額
敷金入居者家賃の1~2ヶ月
礼金入居者家賃の0ヶ月~2ヶ月
家賃入居者
更新料入居者更新後の家賃の1ヶ月

敷金や礼金は、両方とも2ヶ月なんて時代は過去の話し。今では、敷金1ヶ月、礼金0ヶ月なんていう場合もあります。また、敷金は預り金ですので正確には収入にはなりませんが、キャッシュフローには反映しておきます。

更新料も収入です。ただし、不動産業者の手数料として半分または全額が消えます。

売却時のキャピタルゲインは、

項目入金   金額              
物件売却金額買主減価償却後の残価または想定年間減額率から算出

将来売ることも想定してキャッシュフロー予測を立てます。売却時の金額は、毎年の減価償却による残価もしくは、想定年間減額率を設定して算出する方法があります。減価償却による残価の場合、かなり安全側というか、安い額での売却となるかもしれませんが、安全側の判断なので良しとしましょう。

この場合、土地と建物を分ける必要があります。1Rマンションに限らず区分所有マンションは土地と建物が一体の販売額となっています。減価償却は建物のみを対象にしますから。土地と建物を分ける方法は、

  1. 固定資産評価額の比率で按分する
  2. 専門家による評価を参考にする
  3. 購入時の土地建物原価を参考にする

がありますが、1.が一般的ではないでしょうか。固定資産税の明細に物件評価額が記載されていますので、評価額の比率から購入時の土地と建物の金額を出しておきます。

もしくは、想定減額率による売却金額の設定をします。私はケースバイケースですが、0.5%程度を見込んでいます。

ここまで計算できたら、あとは簡単です。エクセルで一気に計算しましょう。

今日のまとめ
甘い予測は怪我のものです。安全側で計算しましょう。

-不動産投資(1R編), 不動産投資(収益計算)
-, , , , ,

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。

関連記事

NPV シミュレーション

65日目 正味現在価値(NPV)シミュレーション ①

64日目では、特定のケースでNPVを求めてみました。今回は、NPVに影響を及ぼす様々な要素を変化させてみます。 年数に関係なく、同じNPVにするための売却金額は? NPVは、未来のキャッシュフローを現 …

NPVで売却か保有か

64日目 1Rマンションの正味現在価値(NPV)を計算してみる

63日目に単純な例で、割引率や将来の売却金額をパラメーターにしてNPVを計算してみました。 では、実際の投資案件を対象にしてNPVを計算してみましょう。これで売った方が良いという判断が出たら、本当に売 …

和解

28日目 夜逃げされる!!! その⑫ 被告からの答弁書を受け取る

27日目に裁判所へ出向き、訴状と添付資料、手続き費用5千円の印紙そして切手5千円分を収めてから約1か月半、裁判所から連絡が入りました。 被告からの答弁書を受け取る 原告(私)からの訴状と添付資料を基に …

16日目 家賃の滞納が始まる

やっぱり滞納! 一度滞納が始まると、繰り返すんですね。危険な薬と同じなのかも。 家賃滞納のステージを私なりに設定してみました。笑 Stage 1: 支払い期日から数日遅れ Stage 2: 催促の電話 …

資金調達

37日目 資金調達

資金調達方法にはいろいろありますね 実質利回り、現地確認も終えて、購入に向けて次のステップに入ります。 事業計画ともいえるのですが、キャッシュフローの見込みを立ててより詳しく収益計算を行います。 今回 …