不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

9日目 収益計算をしてみる(キャッシュフロー予測)その②

投稿日:2020年2月29日 更新日:

収益計算
キャッシュフロー IRR 経費の計算

続いて収入です

購入予定の物件が空室だったら、現地調査をしたときに最寄り駅周辺にある不動産業者を回って、家賃相場を調べてみましょう。立ち会った不動産業者に頼めば、直近の成約金額も調べてもらえるはずです。

まずはインカムゲインから

項目入金金額
敷金入居者家賃の1~2ヶ月
礼金入居者家賃の0ヶ月~2ヶ月
家賃入居者
更新料入居者更新後の家賃の1ヶ月

敷金や礼金は、両方とも2ヶ月なんて時代は過去の話し。今では、敷金1ヶ月、礼金0ヶ月なんていう場合もあります。また、敷金は預り金ですので正確には収入にはなりませんが、キャッシュフローには反映しておきます。

更新料も収入です。ただし、不動産業者の手数料として半分または全額が消えます。

売却時のキャピタルゲインは、

項目入金   金額              
物件売却金額買主減価償却後の残価または想定年間減額率から算出

将来売ることも想定してキャッシュフロー予測を立てます。売却時の金額は、毎年の減価償却による残価もしくは、想定年間減額率を設定して算出する方法があります。減価償却による残価の場合、かなり安全側というか、安い額での売却となるかもしれませんが、安全側の判断なので良しとしましょう。

この場合、土地と建物を分ける必要があります。1Rマンションに限らず区分所有マンションは土地と建物が一体の販売額となっています。減価償却は建物のみを対象にしますから。土地と建物を分ける方法は、

  1. 固定資産評価額の比率で按分する
  2. 専門家による評価を参考にする
  3. 購入時の土地建物原価を参考にする

がありますが、1.が一般的ではないでしょうか。固定資産税の明細に物件評価額が記載されていますので、評価額の比率から購入時の土地と建物の金額を出しておきます。

もしくは、想定減額率による売却金額の設定をします。私はケースバイケースですが、0.5%程度を見込んでいます。

ここまで計算できたら、あとは簡単です。エクセルで一気に計算しましょう。

今日のまとめ
甘い予測は怪我のものです。安全側で計算しましょう。

-不動産投資(1R編), 不動産投資(収益計算)
-, , , , ,

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

関連記事

day15

15日目 オーナーチェンジ

おしゃれな賃貸、いつかは持ちたいですね 14日目で、契約の内容をお伝えしました。 「オーナーチェンジの場合は、入居者の情報も重要です。家賃の滞納の有無や賃貸契約の内容も確認しましょう。」と書きました。 …

投資で時間は最大の味方

複利とIRR(74日目)

株式投資は、「長期」、「分散」、「積み立て」が良いとされています。逆に、「短期」、「一点」、「一括」で、一攫千金なんて、ギャンブルみたいなことは投資ではなく投機です。 不動産投資も良い物件にさえ巡り合 …

交渉スタート

18日目 夜逃げされる!!! その② 賃貸借契約書の内容について 

17日目で部屋に突入し、現状を把握しました。見るも無残な室内に唖然としつつも、次なる手立てを考えなければなりません。 まずは、冷静に証拠となる写真を撮りまくります。 残置物の取り扱い 賃貸借契約書では …

訴状の添付資料

26日目 夜逃げされる!!! その⑩ 訴状の添付資料

こんなに厚い資料にはなりません。スピーディーかつ短期間で判決がでる制度ですから。 準備した添付資料 添付資料は、以下となります。もちろん、すべて写しです。 甲1   現状回復費用、日割家賃の明細書   …

借入額と金利

42日目 IRRシミュレーション その③

今日のシミュレーションは、借入金についてです。今回の雑居ビルの購入では、銀行と父親からの融資を使います。 すでに1Rマンションを現金で購入して手持ち資金が薄いため、もとより借入が必要な訳です。 当面の …