不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

10日目 収益計算をしてみる(キャッシュフロー予測)その③

投稿日:2020年2月29日 更新日:

キャッシュフローの計算

支出と収入がそろいました。さっそく、キャッシュフロー予測を作成してみましょう。

毎月の収支でキャッシュフロー予測を立てる

1年ごとの収支でもキャッシュフロー予測はできますが、私は月ベースで計算することをお勧めします。やっぱり家賃って月単位で入ってくるものですから、イメージしやすいです。

私が作ったエクセルシートです。このシートで気になる物件があったら収支計算をしました。

参考に購入した物件で説明します。

計算条件

計算条件です。イニシャルコスト、ランニングコスト、出入金などですね。

物件の将来の売却額が年率1%で下落するものとして計算しています。また家賃も毎年0.5%下がることを想定しています。

入居者は3年ごとに入れ替わって、その都度少額のリフォームを行います。この物件を購入した時はすでに入居者がいて、オーナーチェンジでした。

今回はローンなしで購入しました。これについては、あとで説明します。

毎月の入出金

1ヶ月目は、購入月となります。単月収支には物件コストや購入時の諸費用は含めていません。敷金は前のオーナーから引き継ぎましたので家賃収入が倍になっています。この敷金は退去時に清掃費用を差し引いて返却します(賃貸契約の条件でした)。

毎月のキャッシュフロー予測

売却想定額は、年率1%の下落を見越した金額です。
売却費用は、不動産手数料などです。

1ヶ月目は購入金額と諸経費の合計がキャッシュアウトしたので、大きくマイナスになっています。

購入してから何年間所有するかによってもキャッシュフローが変わります。したがって、15年、20年、25年、30年のバリエーションで作成しています。

7か月目でマイナスになっているのは、不動産取得税の支払いです。この不動産取得税には注意が必要です。購入して数か月後に支払い通知が届きます。すっかり忘れてしまってびっくりなんてことになりがちです。

続いて、キャッシュフローの総額やIRR(内部収益率)の計算に進みます。

今日のまとめ
毎月のお金の出入りを整理して、確実なキャッシュフロー予測を立てましょう。

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