不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

収支の総括!都心の投資用中古1R(72日目)

投稿日:2020年12月21日 更新日:

今日は、およそ10年前に購入して、2020年11月に売却するまでの”軌跡”と収益の総括をしてみましょう。

物件選び

貯めてた余剰資金の投資先として都心の中古1Rにターゲットを絞り、物件探しを始めてから数か月。ようやく見つけたのが駅徒歩1分というこの物件。

海外で不動産事業に携わり、営業のおばちゃんからは、不動産購入のポイントは、とにかく「Location Location Location」だと教えられていました。

Locationが良くても、建物や管理会社が良くないと周辺相場の賃料では住んでもらえません。一応、建築業界に身を置くものとしてそこはしっかりチェック!

余剰資金で不動産投資 目的はキャッシュフロー

借入金を大きくして手持ち資金をキープするとIRR(内部収益率:投資効率)は向上しますが、毎月のキャッシュフローは2万円ほどに。

賃借人に退去されると、返済+管理費でキャッシュアウトの額はそれなりになります。複数の投資用物件を持ってたら他からの収入で補完できますが、1棟目です。ここは慎重にならざるを得ません。結局、オールキャッシュで購入しました。

その時にシミュレーションした結果が、これです。

キャッシュフロー(CF)とIRRの項目を抽出すると、

投資期間CF合計(万円)IRR(%)
15年9344.7
20年1,2764.8
25年1,5984.9
30年1,9235.0

となっていました。

約9年間の収益の総括

投資した時は少なくとも15年間は保有し続けようと考えていました。今回は、とても良い条件が提示されたので、売却に至りました。

9年4ヶ月間の収益の総括は以下の通りです。

CF合計  1,173万円(税引き後)    IRR 7.2%

購入時のシミュレーションと比較すると、期間半分以下の9年で20年のCF合計に迫る数字となっています。

これはとにかく売却益によるものです。ここまで不動産価格が上昇するとは思ってもみませんでしたので、購入時のシミュレーションでは売却時の販売価格が毎年1%下落するものとして算定していました。

それもあって、実績としては大幅な上昇となっています。そういえば、家賃も毎年0.5%の下落を想定していましたね。ダブルで安全サイドの想定でした。かといって、それが安全すぎたといは考えていません。

今回はたまたま良い結果になっただけです。投資ですから、タイミングによっては逆もあるわけです。

今日のまとめ

楽に今日を迎えられたわけではありません。途中で夜逃げにあって裁判もしたことありますし。貸し出す時期的なタイミングが悪くて、賃料が安く設定されてしまったこともありました。

やっぱり、投資なんです。当然リスクがありますから。それにどう向かい合い、リスクをどの程度取るのか。そのバランスですね。

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