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1Rマンションを売却しました! (68日目)

投稿日:2020年9月25日 更新日:

投資用マンションとして2011年に購入した1Rマンションですが、売るのか持ったままにするのか、いろいろ悩みましたが、61日目からの一連の出口戦略を検討する中で出した結論はこれです↓

1Rマンションを売却しました!

とは言っても、まだ引渡しには至ってないのですが、売買契約書を取り交わしました。残金の入金と引渡しは、遅くとも3ヶ月以内に実行となります。

そこで、今回は契約となった内容を詳らかに公開しようと思います。

購入時のおさらい

2010年に海外赴任から帰国した私は、明くる年の3月11日の大震災を経験し、復興住宅の建設に従事するなど多忙を極めていました。震災後の原発事故で不便な日常生活を過ごすなかで、何か起きたときのリスク回避の一つとして不労収入を得ることを考えたのでした。

株式投資はずいぶん前から行っていましたが、海外赴任前は短期売買とサラリーマンとしての仕事の折り合いがつかず、上手くいっていませんでした。

そこで、不動産投資を始めてみることに。数多くの物件を現地まで確認するなど探しまくった結果、2011年に購入に至ったのが今回売却することに決めた1Rだったのです。購入の際には、収益計算を繰り返して行って、相応のキャッシュが入ることを確認しました。

物件の概要

  • 都心 山手線主要ターミナル駅から徒歩圏(20分程度)
  • 駅近 JR線から徒歩2分
  • 1R 約20m2
  • 築 7年(購入時)
  • オーナーチェンジ
  • 購入金額 1420万円

購入時の入居者は、滞納癖がありまして、仲介してくれた不動産業者と粘り強く賃料の取立てを進めましたが、あろうことか夜逃げされるという事態も発生しました。

その後、内容証明郵便を自作して連帯保証人に送付したりしましたが、結局は少額訴訟制度を利用して裁判を起こすことに。

そんな紆余曲折あった初めて投資した1Rマンションも今回売却することになり、この物件で非常に多くのことを実践で学べたことについては、感慨深いものがあります。

このように大変なことも多かったのですが、不動産投資の勉強を実践の中で学べつつ、運も味方したとは思いますが、上手く難局を乗り越えたことは非常に自信にもなりました。

売却内容!

↓が今回の売却の全容です。前回までの正味現在価値(NPV)の計算用エクセルを使って、売却or所有維持 をブログで紹介したものと同じように検討しています。今回は賃料収入を今後20年同条件というかなり所有維持に有利な条件としています。

賃借人は法人契約で、周辺相場と比べても高い賃料設定で入居となっており、これが売却金額を押し上げる好材料ともなりました。

売却金額は2350万円です。2011年に1420万円で購入して、約10年後、2350万円。930万円の上昇。不動産価格がピークを迎えた2018年だったら、もっと高かったかもしれません。

未償却残存価値は約1000万円となっていますので、売却時のキャピタルゲイン(売却益)が大きい金額となります。と同時に分離課税の所得税が課税されます。もしも、今後も所有し続けて、今回と同じ金額で売却できた場合、減価償却が進みますのでキャピタルゲインも大きくなり、所得税額も合わせて上昇することになります。

この所得税もNPVの計算に影響が出てますね。キャッシュフロー予測で手元に残るお金が少なくなると、割引率の影響と相まってNPVが低くなります。

そういったことも影響して、今売却した方が良いという判断をしたということです。

もしもローンを借りていたら

これはタラればでしかありませんが、↑の表の売却時キャッシュインの額からローンの一括返済を行うということになります。今回の売却金額は、10年前に想定していた額よりも大幅に上昇しているので、もしフルローンを組んでいても返済でマイナスになるということにはならなかったですね。

でも、これはあくまでも「タラれば」です。ローンを借りていたら毎月のキャッシュフローの額も小さくなっていますし。ただし、手元資金を減らすことなく不動産投資ができますので、この1物件だけじゃなくて複数の案件に投資できてた可能性が高いです。まぁ、これはこれだけ値上がりしたから言えるんですけど。

今日のまとめ

不動産投資を始めた当初から、インカムゲインを重視した投資スタイルです。今回の売却時の大幅なキャピタルゲインは予想外でした。キャピタルゲインは、時の運もあるので確実性は望めませんが、インカムゲインは事前の調査で着実に見通しが立ちます。

やはり、インカムゲインを主として物件選択を慎重かつ丁寧に行い、マーケットの動向を睨みつつ、その時の自身の人生のステージやキャッシュポジションも見計らって上手にキャピタルゲインも狙うということですね。ただし、あくまでもインカムゲインが目的ですから、キャピタルロスにならない程度でも十分だと自分に言い聞かせることも大事なことかも。

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