8日目　収益計算をしてみる（キャッシュフロー予測）その①

物件をまずは見て回りましたが、実はその前に収益性を確認しています。8日目はその収益性について。

単独事業として利益を生み出す

1日目で私の投資方針を書きましたが、その中の一つとして、
「単独事業として利益（IRR6％以上）とキャッシュフローを生み出すこと。」としています。これは、投資としての適切な収益性と本来の目的である不労収入を確実に得ることを目的としているためです。

同じ会社内でも、所得税還付を目的とした不動産投資をしている方がいます。不動産投資単独としては赤字にして、総合課税される給与の所得税の還付を狙うものです。これも否定はしませんが、私の場合は給与とは別にちゃんとした利益を上げる事業としたかったのです。

キャッシュフロー予測をたてる

キャッシュフロー予測は物件を購入してから（もしくは購入する前から）売却するまでの現金の出入りを予測・整理したものですね。

まずは支出から

購入時のイニシャルコストは、

項目	支払先	金額
物件金額	売主
仲介手数料	不動産会社	物件金額×3％＋6％
金融機関経費（保険含む）	銀行	銀行による　30万くらい
登記費用	司法書士	20万くらい
事務手数料	不動産会社	5万円くらい　不動産会社による
火災・地震保険料	保険会社	3万円くらい
不動産取得税	税金	数万～20万くらい

となります。このうち、不動産取得税は購入後、数か月後の忘れた頃に請求書が届きます。
登記費用については3日目にも記載しましたが、登記そのものに必要な費用と司法書士報酬の合算です。司法書士の報酬は自由設定できますので、一般相場を把握してから打ち合わせに臨んだ方がいいです。

ランニングコストは、次の通りです。

項目	支払先	金額
管理費・修繕積立金	管理組合	1万円～2万円
固定資産税・都市計画税	税金	3万円～5万円
管理委託料	管理会社	家賃の5％程度
借入金返済	銀行
修繕費用（臨時）	内装業者など
更新時・新規契約手数料	不動産会社	家賃の1ヶ月分

管理委託は、家賃の回収や入居者からの連絡などに対応してくれる管理会社に委託する場合、必要となります。ご自身で対応する場合は必要ありません。1棟マンションのオーナーとか、たくさん所有する場合は委託しないと大変です。

ちなみに私は委託していません。仲介してくれた不動産会社の担当者が入居者との間に入ってくれますし、入居者からの連絡はエアコンの調子が悪いなどという設備関連がほとんどです。