不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

13日目 収益計算をしてみる(分析:実質利回り)その⑥

投稿日:2020年3月4日 更新日:

堅実な計算仮定のシミュレーションが大事です。

昨日に引き続きキャッシュフロー予測からの分析です。

頭金なし(全額借入)で分析を進めてみましょう。全額借入の場合、単月の収支は返済金額が大きくなるのでマイナスになります。

では、実質利回りがいくら以上だったら単月のキャッシュフローがプラスになるでしょうか。

ここで、表面利回りと実質利回りを念のため説明します。

となります。実質利回りの物件価格には、購入時の諸費用を加算した方がより正確です。

広告に表面利回り〇%!などと表現している場合がありますが、実質利回りで検討しないと意味がありません。

物件価格:1420万円
借入:フルローン 金利:2.5% 返済期間:15年 元利均等
横軸:家賃収入 
縦軸(右側):実質利回り、IRR(%) (左側):単月収支(万円)

頭金ゼロで全額借入すると、家賃(管理費などを含む)が11万円でも毎月のキャッシュフローはマイナスになります。

11万以上の1Rとなると、23区内でもさらに都心で駅近物件である必要があります。不動産価格が上昇した昨今、そんな物件が1420万円では買えませんね。

今日のまとめ
堅実にキャッシュフローを得るには、頭金を準備しましょう。

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  1. […] 8日目から13日目までは、物件購入前に必ず計算しなければならない収益性について解説しました。 […]

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