不動産投資(収益計算) 不動産投資(雑居ビル編)

39日目 キャッシュフロー

投稿日:2020年5月13日 更新日:

毎月の想定賃料が確認できたら、想定キャッシュフローを組み立てます。

36日目37日目の繰り返しになりますが、

□ 収入の部

  • 賃料収入    36万円/月

□ 支出の部

  1. 物件価格     2080万円
  2. 管理費     5.6万円/月
  3. 修繕積立金   3.4万円/月
  4. 独占使用料   1.5万円/月
  5. 土地賃貸料   8.1万円/月
  6. 固定資産税   18.8万円/年
  7. リフォーム代  10.0万円/回(3年に一度 清掃費用 1テナント6年)
  8. 登記費用     40.0万円
  9. 賃料下落率     0.5%/年
  10. 仲介手数料     0万円
  11. 火災保険      1万円
  12. 不動産取得税    45万円
  13. 物件価値下落率  4%/年

借入額

初期費用は、1. 8. 10. 11. 12.の合計 2,166万円となります。

自己資金を466万円とし、残りの1,700万円を借入として、収益計算を行ってみます。

借入条件は、

  • 借入期間    15年
  • 金利      当初5年 2% その後4%

としています。金利はかなり高めの想定です。キャッシュフローがどのくらいリスクに耐えられるか、耐性も把握するため高い設定にしています。

LTV(Loan To Value:総資産有利子負債比率)は、1700÷2080=81.7% 非常に高いです。フルローンではないですが、キャッシュフローに占めるローン返済金の比率が高くなりそうです。

でも、手持ち資金がないんで仕方ないです。あとは、万が一、空室となった場合のキャッシュフローのリスクを把握しておくことが大事ですね。

購入後、1年目のキャッシュフローです。1年目は不動産取得税45万円の支払いが発生するので、年間の収入は約22万円となります。

通常月の手残りは6.2万円。多いとは言えませんが、38日目の周辺相場の調査から今後の賃料収入の上昇は期待できると予想しました。

空室リスク

現金で購入した1Rマンションからの収入があります。この雑居ビルの1室が空室となった場合、

1部屋 18万円/月 の賃料収入が減り、 
毎月のキャッシュフローは、△12万円 となります。

1Rマンションの通常月の手残りは約8万円ですので、差し引き △4万円です。この金額であれば、給与から補填することは可能と判断しました。

IRR

15年、20年、25年、30年のCF予測から、それぞれのIRRを出してみると、

となりました。1Rマンションよりも高い結果です。借入をしているので、その点もIRRを押し上げている原因の一つです。

また、先ほどのキャッシュフロー算定の条件に、物件価値下落率4%/年を設定しています。物件の築年数を考慮に入れても、かなり安全側での計算だと思いますが。。

ちなみに、それぞれの期間での物件売却金額は、

15年:1,063万円 20年:916万円 25年:750万円 30年:604万円

となります。もっと低く見積もるべきかもしれませんね。償却で考えると、もっと早く1円になってしまいますからね。。。
もしかすると、期間満了前に大地震が発生して建物の耐震性が著しく低下したために解体撤去になってしまうかもしれませんが。。。 

こればかりはどうしようもありません。

今日のまとめ

キャッシュフローは投資家のリスクに対する備えや考え方も反映されます。過度なリスクヘッジは投資の機会を失いますし、軽すぎてもいけません。バランスが難しいです。現実的に起きうる範囲を定める視野を養うしかなさそうです。

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