不動産投資(1R編)

6日目 ロケーション ロケーション ロケーション

投稿日:2020年2月23日 更新日:

ロケーション ロケーション ロケーション

投資用でも自宅用でも、不動産を買うときに一番重要なのは建物が建っている場所、立地だと思います。

4日目5日目で説明したことも大事ですが、何といっても立地(ロケーション)なんです。

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急に英語になりましたが、私は以前アメリカに駐在して不動産事業を担当していました。

その時、一緒に働いていた営業部長から言われたのが、「不動産選びで一番大事にしなくてはならないのは、物件の立地だ!」というのです。

海外の経験については、別の日記に書くことにしますが、とにかく立地だ!というのです。

立地で大事なのは何か?

端的に言えば、ターゲットとする物件や住む人によって違います。なんだ、答えになっていないと思うでしょうが、でもそうなんです。

今、私の不動産投資のターゲットは1Rマンションでした。1Rマンションには誰が住むのでしょうか。
一般的に考えると独身の方ですね。学生や社会人。大学が近ければ学生、会社に近ければ社会人。

当然ですが、借りるのは誰なのかを想定して物件選びをしなければなりません。そこで、私が1Rを購入したケースで説明します。

空室リスクをできるだけ小さくしたい

1日目に不動産投資のポイントを書きましたが、「物件は関東圏、特に東京都、できれば23区内」が良いとしました。これは、人口減少が進んでいる日本で関東圏、特に東京は人口の増加がこれからも続くと思われるエリアだからです。

他のエリアでも人口増加しているところはありますが、はやり東京はボリュームが違います。

空室リスクを避けたいのは当然ですよね。家賃収入がゼロになると、キャッシュフローがマイナスになります。

1Rを保有すると、税金、管理費用や修繕積立金が持ち出しとなります。もともとの不動産投資の目的は何だったか?

それは、確実にキャッシュフロー(手元にお金が入ること)をプラスにすることです。

毎月の給料の足しになって、子供の学費の一部にするためでした。ですからキャッシュフローはマイナスになっては元も子もありません。

そのため、県外や国外からの転入者が多い東京の23区内をターゲットにして物件探しをしました。

乗車時間よりも最寄り駅からの距離が大事

物件の最寄り駅は、山手線の主要駅から延びるJRや私鉄、地下鉄の沿線が望ましいです。さらに主要駅から近ければさらに良しです。

ただし、近ければその分高くなりますから、家賃相場や収益性とのバランスを考えないといけません。1Rの値段が1.5倍高くなっても家賃相場は1.5倍にはならないことが普通ですから。

ここでのポイントは、
主要駅からの電車の乗車時間よりも最寄り駅からの徒歩時間を重視
です。

もちろん、1Rで駅からバスなんて論外です。
通勤や通学は毎日のことですから、当然歩く距離は短い方が良いに越したことはありません。したがって、1Rの場合は周辺環境よりも最寄駅からの距離の短さを重要視します。

例えば、A物件は山手線の主要駅から15分で最寄り駅から徒歩15分、B物件は主要駅から30分で最寄り駅から徒歩2分だとします。移動時間はA物件の方が短いですが、私はB物件を選びます。

私が1件目に購入した物件は、山手線の主要駅から1駅目で最寄り駅から徒歩2分です。1駅目という近さも申し分ないのですが、主要駅からの近さよりも最寄り駅からの近さに魅力を感じました。

環境よりも駅近

1Rは絶対的に駅近です。幹線道路の騒音、日当たりや周囲の雰囲気とか、もちろん気にはしますが、駅からの距離よりも優先度は低いです。

駅の出口からは徒歩5分以内に収めたいところです。

ここも、収支やキャッシュフローとのバランスをとることが求められます。ここでお伝えしたいのは、駅近はあくまでも1Rだから。

ファミリー向けのマンションだったら、もう少し駅から離れていても環境面や治安、お買い物などなど、日々の生活の利便性を重視しなければなりません。

今日のまとめ
1Rは駅近が最高!

-不動産投資(1R編)
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  1. […] やっぱり、6日目「ロケーションん、ロケーション ロケーション」の通りです。1Rの不動産賃貸は場所で決まる!間違いありません。 […]

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