不動産投資(1R編)

5日目 候補物件を見て回る その②

投稿日:2020年2月21日 更新日:

3.建物の共用部

建物のエントランスってやっぱり”顔”なんです。顔が汚れてたり、古ぼけてたら気分は下がりますよね。

中古マンション、しかも築十数年とかなってますから新築とは全く違います。でも、中古なりに清潔感が必要です。

管理会社は重要

そこで重要になってくるのが、清掃とかマンション全体の管理業務を受託している管理会社です。

マンションの管理組合が委託して日常の清掃を始め、所有者から集めたお金を管理し、マンションを維持管理するための様々なサポートしてくれます。

エントランスの清潔感

エントランスで一番気になるのが郵便受け周りです。ここは住民のモラルや管理組合の清掃状況がよくわかるポイントです。

マンションの郵便ポストには、周辺のお店などのチラシが投函されたりします。そのチラシがポストの下に散乱していたりするとマンション全体の雰囲気に何となく繋がっているような気がします。

ご近所付き合いが希薄な都会のしかも1Rマンションで、さらにエントランスが散らかってたり汚れたりしてると、より一層荒んでいる印象を受けてしまうのは私だけでしょうか。

駐輪場

駐輪場も管理の状態や住民のモラルが反映されるところです。

エントランスの裏側にあったりしますが、乗り捨てられたような古い自転車が放置されてたり、コンクリートの床が砂やホコリまみれだったり。外だから汚れるのは当たりまえですけど、それも程度問題です。

ゴミ集積所

ここが一番マンションの状況を赤裸々に表している場所かもしれません。

ゴミの分別がされてなくて収集されず放置されているゴミがあったり、臭すぎたり。住み始めてゴミを捨てに行ったら、げんなりするなんて住む人の立場になったら嫌ですよね。

4.屋上

屋上まで上れなかったら仕方ないですが、できれば屋上は見ておきたい場所です。

その理由は、日ごろあまり行かない場所なので管理の状況がわかりやすいからです。

マンションは一般的に、建物が完成してから10年後を目途に一回目の大規模修繕工事を行います。対象は、見やすいところでは外壁やサッシ周りのなどの補修や再塗装などです。

そこで屋上はというと、防水工事の再施工などが該当します。とかく1Rマンションの分譲は、オーナー用の住戸というよりも投資物件ということで、大規模改修の費用を極端に抑えようという意識が働きます。

でも、購入するわけですから、購入後に大きな問題が発生して想外の出費がかかってしまったなんて避けたいですよね。大きな問題につながる前に対処した方が、トータルのメンテナンス費用は押さえられます。

事後保全と予防保全

事後保全とは、字のごとく、故障や不具合が起きてしまってから対処する方法です。

すでに問題が起きてしまっていますから、居住者の方々は何らかの不都合を被っている可能性があります。さらに原因究明の調査から始まりますので、復旧や修理完了までに長い時間が必要となることもあります。

予防保全とは機械や設備を継続的かつ安定して稼働させるために、点検、修理、部品交換などの保全計画を立てて定期的にメンテナンスを施していくものです。

壊れるまえに時期を決めて交換するので、事後保全とは異なり、できるだけ故障などで問題が長期化するのを防ぐことができます。

ですから屋上にあがって、適切に改修工事が行われていることを確認すれば、管理組合のメンテナンスに対する考え方をうかがうことがある程度できます。

5.住戸内

いよいよ購入検討する住戸です。住戸内(専用部)といっても、玄関ドアや窓のサッシは共用部です。

ですので、勝手に交換はできません。逆に何か不具合が発生したら管理組合に相談することになります。

と、住戸内のコメントを書いていますが、実は住んでいる人がいる場合は室内を見ることができません。俗にいうオーナーチェンジというものです。

この場合は、先ほどの4.までとなります。賃借人が住んでいる状態で購入した方がすぐに家賃収入が入るので安心ですね。私も初めて購入した物件はそうでした。

築年数が浅くても使い方で大きく異なりますが、通常の使い方であれば大きな問題になるようなことは多くはないと思います。私の1物件目はそうではなかったのですが。。

内覧できる場合は、不動産業者から受け取った資料に記載されている仕様と実際の部屋の中とをチェックしてください。

トイレが洗浄暖房便座と書いてあったのに、暖房便座だったりとかです。それからちょっと築年数が多い物件の場合は、部屋のコンセントの数が不足していないか、インターネット回線の状況な確認も重要です。

新築当時とは必要となる設備が異なります。このようなことまでは不動産業者の資料には書かれていません。

今日のまとめ
自分が住むマンションを購入するつもりでチェックすることが重要。毎月決まった家賃を得られるかは、賃借人がいてこそ。

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