不動産投資(1R編)

31日目 新規入居者

投稿日:2020年5月3日 更新日:

改修工事と清掃が無事に完了して、新規募集です。

早速、不動産業者からの連絡が入りました。都心の駅近であることを改めて感じましたね。これで何か月も申し込みが入らなかったらと思うとゾッとします。

夜逃げされてから現在まで、1回だけ入居者が変わりました。

新規入居者 ① 家具付きでサブリース

ある地方の不動産会社が賃借人というケースです。この業者は、借り上げた1R マンションに家具を入れて、家具付きで短期賃貸するスキームを展開していました。

夜逃げされた影響もあって、法人契約に飛びついてしまいました。今考えると、もう少し周辺相場をもっと慎重に勘案して決めればよかったと反省しています。

つまり、ちょっと安めで貸してしまったということですね。夜逃げされた時から比べると▲7千円も減額です。ただし、夜逃げした人が入居した時は新築でしたから、多少は下がることは覚悟していたのですが、下げすぎでした。

ただし、法人契約ということもあって家賃の滞納も無いですし、何のトラブルもありませんでした。その点では手間かからずチャリンチャリンと毎月決まったお金が入ってくるので、キャッシュフローの見込みが立てやすいのは助かります。

その不動産会社のホームページをのぞいてみると、家具付きで+3万円でサブリースしていました。週から月単位の賃貸のようですが、やはり需要はあるようです。

1度目の更新時に賃料交渉をしましたが、上げたら更新しないということで、やむなく賃料据え置きで。この時は、仕方ないと感じていたんですよね。次回は上げますとの、何の根拠もない回答でした。

新規入居者 ② 次も法人契約

2度目の更新時は、さすがにこちらも譲れません。どうせ、この1Rは現金で購入したので、返済もなく管理費等のみの負担です。

契約終了となることも見据えて、契約が切れる2か月前から交渉スタート。現状+7千円で打診してみました。すると、、、

「更新しません。」とあっさりとした返答が。(笑)

すぐに室内清掃を入れて、次の入居者を探すことにします。

ここで、ちょっとした問題が発生。今まで不動産売買から入居者対応までしてくれた、不動産業者のI氏から思いもよらないことを告げられました。

「会社が不動産賃貸の仲介業をやめて、売買の仲介に専念することになったので、次の新規入居者からは担当できない。」とのこと。。。

賃貸仲介は割りが合わないのか、それとも購入からの付き合いで引っ張りまわしすぎたのか。。。 どちらにしても新しい不動産業者を紹介してもらうことになりました。

I氏の不動産業者は、「C〇× 21」系列でした。今度は「AマンS」です。「C〇× 21」といっても、看板を挙げているだけですからお店の色が色濃く出ます。今度の「AマンS」は営業力の高さはさすがですが、事務作業的に感じてしまうことが多いですね。良し悪しもそれぞれですけど。

で、その「AマンS」で募集したところ、2日も置かずにすぐに申し込みが入りました。なんと、あの有名生命保険会社との法人契約です。

社員の転勤に伴う借り上げ社宅として賃貸借契約となります。その賃料が管理費込みで①の賃貸料と比べて、+21,000円!!!! 

「AマンS」の担当者からの提案は、「それまでの設定賃料は安すぎるので強気で行きましょう!」というものでした。そんなに上げて大丈夫かと疑心暗鬼でしたが、まさかの即決!

やっぱり、6日目「ロケーションん、ロケーション ロケーション」の通りです。1Rの不動産賃貸は場所で決まる!間違いありません。

税金とかは無視で単純計算では、年間キャッシュフローが21,000×12ヶ月 252,000円 アップです。大きいですね。

今日のまとめ

前々から何度も出てきますが、重要なのはネットキャッシュフローに注目することです。手持ちの現金がどれだけ残るのか。

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