不動産投資(雑居ビル編)

51日目 理事会・臨時総会

投稿日:2020年7月21日 更新日:

テナント・オーナー合同説明会の開催については、49日目に触れました。その後、火災から2ヶ月後に臨時総会が開かれました。その後も頻繁に理事会と総会が開催されました。

理事会と総会の開催履歴

今まで開催した理事会と総会をまとめてみました。

  1. テナント・オーナー合同説明会 1月(火災原因/電力復旧)
  2. 臨時総会 2月(発注済工事の事後承認/現状回復工事発注/理事選任)
  3. 臨時総会 4月(原状回復工事発注/管理会社変更)
  4. 臨時総会 6月(管理会社変更)
  5. 臨時総会 8月(重要事項説明/管理規約変更)
  6. 理事会  8月(原状回復工事中間検査 現場確認)
  7. 理事会  10月(原状回復工事完成検査 現場確認)
  8. 理事会  11月(原状回復工事 追加項目 現場確認)
  9. 理事会  12月(事業報告/会計報告/役員改選/事業計画/収支予算)

月は、火事が発生してからのヶ月数となっています。前期は理事会、総会とも1回のみの開催でしたので、いかに管理組合が変貌したかご理解いただけると思います。(笑)

正式な理事会は4回となっていますが、実際はメールや電話なども含めて頻繁にやり取りが行われました。

臨時総会2月(原状回復工事と理事選任)

建物は鉄骨と鉄筋コンクリートの複合構造であるSRC造です。火災時の熱によってコンクリートが劣化して、耐久性が著しく低下しているはず。この劣化状況を把握したうえで原状回復工事を発注する必要があります。

また、鉄骨造の非常階段も同じように火炎で塗装含めて劣化しています。この点も含めての調査の実施を進言しました。

この点を指摘したことによって調査を行うことになりました。管理会社によって業者見積が提示されましたが、当然却下です。業者選定も管理会社が勝手に決めて見積まで取得して発注を決めさせようとしていたわけです。正直言って、現在の理事長・理事が何もしていない、ということですね。

当然、工事発注はもうしばらく先送りです。

このように技術的な指摘をしたこともあり、理事への就任を打診され承諾しました。

臨時総会4月(原状回復工事発注/管理会社変更)

案の定、コンクリートが熱で劣化が進んでいました。「中性化」と呼ばれる現象です。コンクリートは強アルカリ性であるため、中の鉄筋の錆びを防ぎます。このコンクリートが空気中の二酸化炭素などによりアルカリ度が低下して中性化するとクラックから侵入した水などにより鉄筋が錆びます。鉄筋の錆が進むと体積が増えて、コンクリートが剥がれ落ちる事故も発生します。

中性化を抑制し再アルカリ化する処理が原状回復工事に追加されました。今回の劣化調査にかかった費用についてですが、実は保険でカバーされます。調査もせずに安易に進めようとしたことは、自分たちの資産を守るという意識の欠落です。ましてや管理会社なんてそんなことどうでもいいんでしょうから。

そんなこともあって、管理会社の変更について私から提案しました。この点についても総会で審議され、変更に向けて検討を始めることとなりました。ただし、現在の契約期限まで残り5か月です。早急に管理会社の候補を探してプレゼンと見積書の提示、そして選考と事を進めなければならなくなり、急に忙しくなりました。

今日のまとめ

管理組合の理事として参加することになりました。いままでは関わりたくないという気持ちから一転して、自らこの雑居ビルを良くしていこうという気持ちです。所有しているわけですから、持ち物の価値を高めることで、収益性も上昇します。とても良い経験になりますので、参加してみましょう!

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  1. […] 51日目に書いた通り、管理会社変更の動議を出して正式に手続きを進めることになりました。現在の管理会社との契約期限まで約5ヶ月程度に迫っていましたので、早急にことを進めな […]

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