不動産投資(収益計算) 不動産投資(雑居ビル編)

38日目 賃貸相場の調査

投稿日:2020年5月11日 更新日:

キャッシュフロー予測を立てるということは、毎月の収支を根拠をもって設定することです。

収入である賃料については、周辺相場や物件の属性を考慮に入れて適正に評価することが重要です。不動産業者から受け取ったチラシに書いてある想定賃料も参考になりますが、やはり自分で調べることが大切です。

賃料相場

アパート、マンションの賃料はネットですぐに調べられますが、用途が事務所の場合はどうなのかな? と思ってたら、ネット(ホームズ 貸事務所)で簡単に調べられます。(笑)

エリアと事務所規模に応じた単位面積(坪)当たりの賃料のレンジがすぐにわかります。

今回の物件の想定賃料の条件は、
新宿区 駅から徒歩3分 40m2 と 60m2の小規模オフィス
からホームズを使って導き出してみます。

最寄り駅から徒歩5分以内、30m2~70m2で検索してみると、
月額で11,000円/坪~55,000円/坪
で16物件がヒットしました。地図でそれらの位置を表示してみると、今回の物件のロケーションが飛びぬけて良いことがわかります。

異常値?の55,000円/坪の1物件を除けば、残り15物件は月額11千円~18千円/坪の範囲に全て納まります。
今回は14千円/坪を使ってシミュレーションすることにします。

想定賃料

14千円/坪/月 × 100m2 × 0.3025 = 423,500円/月
423,500円/月 × 12ヶ月       = 5,082,000円/年

賃料収入の想定額は、年間 約508万円となりました。

36日目の不動産業者のチラシに記載されている想定賃料は432万円でしたので、約75万円も上振れています。

ここで注意なのは、ホームズに記載の坪単価はあくまでも貸主の希望価格であるということです。

今回のシミュレーションでは432万円を使います。

不動産業者から提示された想定賃料と、現在の周辺相場から求められる金額を比較して低い方を採用します。これは、周辺相場から外れた高い想定賃料を提示する悪質な不動産業者に騙されないためです。懇意にしているI氏に限って、そのようなことはしないと信頼していますが、念のためですね。

レインズ(REINS)

実は432万円は、不動産会社のみが見ることができる不動産情報「レインズ(REINS)」に掲載されている契約実績から算出した金額であることをI氏から聞いていましたので、こちらの金額の方が実相場に合致しています。

REINS:Real Estate Information Network System

このような不動産契約の実績の情報が一般的に使用できると、悪質な不動産取引による被害の一部でも削減できると思うのですが。現にアメリカで全ての不動産物件の取引実績がインターネットで誰でも見ることができるようになっています。お隣さんの家の売買履歴と金額推移が一目瞭然。日本との大きな違いを感じます。この件は、また別の機会に触れたいと思います。

今日のまとめ

不動産投資は騙されたら、騙された方が馬鹿をみることになるので、しつこいくらいに念には念を入れて数字や権利関係を調べることが大事です。
人任せ? できるわけがないですよね!

-不動産投資(収益計算), 不動産投資(雑居ビル編)
-

執筆者:


  1. […] 38日目に賃料相場の調査を行っています。その結果によると、床面積(坪)あたりの賃料相場は、 […]

  2. […] 通常月の手残りは6.2万円。多いとは言えませんが、38日目の周辺相場の調査から今後の賃料収入の上昇は期待できると予想しました。 […]

comment

メールアドレスが公開されることはありません。

関連記事

借入期間

43日目 IRRシミュレーション その④

今日は、借入期間(返済期間)をパラメーターにしてIRRの変化を検証しましょう。 借入額と金利が同一の場合、借入期間が長い方が毎月の返済額は下がります。その分、毎月の返済に含まれる元本の割合が減り、金利 …

NPV シミュレーション

65日目 正味現在価値(NPV)シミュレーション ①

64日目では、特定のケースでNPVを求めてみました。今回は、NPVに影響を及ぼす様々な要素を変化させてみます。 年数に関係なく、同じNPVにするための売却金額は? NPVは、未来のキャッシュフローを現 …

借入額と金利

42日目 IRRシミュレーション その③

今日のシミュレーションは、借入金についてです。今回の雑居ビルの購入では、銀行と父親からの融資を使います。 すでに1Rマンションを現金で購入して手持ち資金が薄いため、もとより借入が必要な訳です。 当面の …

契約

44日目 売買契約締結

現地を確認、資金調達、いろいろなシミュレーションの実行、これらの確認が取れて、晴れて購入になります。 何日もかけて説明しましたが、実際は現地調査とシミュレーションはほぼ同じタイミングで実行して、購入の …

キャピタルゲイン

1Rマンションを売却しました! (68日目)

投資用マンションとして2011年に購入した1Rマンションですが、売るのか持ったままにするのか、いろいろ悩みましたが、61日目からの一連の出口戦略を検討する中で出した結論はこれです↓ 1Rマンションを売 …