不動産投資(収益計算) 不動産投資(雑居ビル編)

37日目 資金調達

投稿日:2020年5月10日 更新日:

資金調達方法にはいろいろありますね

実質利回り、現地確認も終えて、購入に向けて次のステップに入ります。

事業計画ともいえるのですが、キャッシュフローの見込みを立ててより詳しく収益計算を行います。

今回の不動産購入において収益性確認のポイントとなるのは、購入資金の構成を決めるということですね。

初めての不動産投資となった1R マンションは、すべて現金による購入でした。そのため購入資金の組み合わせを考える必要もなく、単純にキャッシュフロー見込みと収益性を確認する目的で計算しました。

雑居ビル購入においては、自己資金+銀行融資で行いますので、融資額と金利、借入期間の組み合わせなど、複数のパラメーターが存在します。自分の投資スタイルに沿ってパラメーターとキャッシュフローとをバランスさせることが、収支計算の主な作業になります。

購入資金

今回の不動産投資では、自己資金は少なくして銀行などからの融資で購入資金を調達することにします。1件目の1Rマンションで現金を使ったので、手持ち資金が足りないというのが現実です。(笑)

地銀からの融資

売主でもある不動産業者のI氏に相談すると、銀行を紹介してくれるということでした。不動産業者の地元の地銀の支店です。

その不動産業者とは懇意にしているのでしょう、こちらからは源泉徴収票以外の資料は提出しませんでしたが、サラリーマンという属性がよかったということのようで、結構な額の融資枠が確保できました。

親からの資金提供

実は、当初は父親と共同で購入することを検討していました。1Rマンションの投資話をすると、次は自分もやってみたいと言い出したので。

父親は田舎暮らしで不動産投資は一切していません。株式投資のみですので、まったく不動産投資の知識はありません。よくもまぁ、息子とはいえ1物件しか経験のない奴に資金を提供すると言ったものです。

いろいろ考えていくうちに、共同購入から融資という形態で資金を提供してもらうことにしました。将来、もし相続となった場合に揉める原因になるのは避けたかったからです。親子で融資契約を交わして、適正な金利を設定すれば問題ないので。

収益計算のパラメーター

これらのことから、収益計算で変化させる主なパラメーターは、以下の項目となります。

  • 賃料 (周辺相場を基に、収入見込みを立てる)
  • 銀行融資額
  • 父親からの融資額
  • 融資期間
  • 空室リスクに備えたキャッシュフロー

今日のまとめ

購入資金の構成と内容(融資額、期間)、ターゲットとするキャッシュフロー、など決定すべきパラメーターが一気に増えて複雑化します。これは逆に言えば、様々な選択肢があるということです。何度も繰り返し言っていますが、自分の投資スタイルを定めることが非常に重要になってきます。
ちなみに私のスタイルは、キャッシュフローの額を最大化することです。

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