不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

11日目 収益計算をしてみる(キャッシュフロー予測)その④

投稿日:2020年3月1日 更新日:

収益計算
エクセルでキャッシュフローを計算

キャッシュフロー総額

15年間から30年間、所有した場合のキャッシュフロー総額とIRRの計算結果です。
投資額に対して、CF金額分がプラスとして手元に入る金額となります。例えば、15年の場合、
投資総額 1,512万円 + CF合計額 934万円 = 2,446万円
売却まで入れると、1,512万円を投資して、2,446万円を15年間で受け取ることになります。

1,512万円を投資して、934万円のリターン。なかなか良さそうに思えます。でも、そこには15年という時間の影響を反映する必要があります。

15年間という月日で物価が上がる(インフレ)と、15年後のお金の価値は目減りしてしまいます。例えば、

今日、1万円で買うことができる靴の値段が、15年後は1万5千円になっているということです。逆に言えば、お金の価値が3分の2になったということですね。

ですから、単純には判断できません。

そこでIRR(内部収益率)です。詳しいことはこちらを読んでもらった方が良いですが、将来の価値を現在価値に割り戻したときの収益率となります。

IRR(内部収益率)とオールキャッシュでの購入

1日目に、投資における判断基準として、

  • 単独事業として利益(IRR6%以上)とキャッシュフローを生み出すこと。

を掲げました。しかし、今回のキャッシュフロー予測から計算したIRRは、15年間の投資で4.7%です。IRRが低いということは、本来であれば投資しないという判断になります。

IRR6%をクリアするためには、借入が条件

では、IRRを6%にするためのシミュレーションをしてみましょう。

頭金を600万円とし、残り約900万円は返済期間15年の借入とします(金利は2.5%)。すると、IRRは

15年後に売却したとしても、6%を達成しました。投資総額606万円(保険の支払いが加算されています)に対して収益は737万円。投資額を超えるリターンがあります。オールキャッシュよりも投資効率は高いと判断できます。

では、なぜ条件を曲げてでも投資することにしたのか。それは、

  1. 空室時のリスクヘッジ
  2. ローン返済によるランニングコストの増額を避けたい
  3. 確実にインカムゲインを得ること

が挙げられます。

空室時のリスクヘッジ

今回のケースは私が初めて購入した1Rです。もともと余剰資金の有効活用を目的としたものでした。ですから空室となったときにキャッシアウトが高額にならないようにしたかったのです。

先ほどのIRR6%のシミュレーションの1年目のキャッシュフロー予測を見てみましょう。

毎月の手残りが、2万円となります。1年目は不動産取得税の支払いがありますから半年分は税金で消えてしまいます。

もし、空室になったらローン返済と管理費で毎月7.2万円が日々の生活費に重くのしかかってきます。

そのため、不動産投資の初心者として、1物件目はオールキャッシュで購入しました。

ただし、これが2物件目など複数所有だったら、借入をして投資効率を高めていただろうと思います。借入をしている部屋が空室になっても、もう一部屋の収入でカバーできるからです。

今日のまとめ
1物件目は頭金をできるだけ積みましょう。
LTV(Loan To Value)= 借入金額 ÷ 物件価格 はできるだけ低く。

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