不動産投資(収益計算) 不動産投資(雑居ビル編)

36日目 想定表面利回り21.8%!?

投稿日:2020年5月9日 更新日:

記事との関連性はありません!(笑)

現地確認をするということは、購入の意欲が高まっているということです。その理由は、ずばり利回りがすこぶる良いということですね。

想定表面利回り21.8%?

不動産業者(実は売主でもある)の担当者Iさんから受け取ったチラシに記載されていた数字です。

販売価格 2080万円 想定賃料年額 4,320,000円 ⇒ 21.8%

あれ? 計算間違ってない? 432万÷2080万=20.8% ですよ。。。(笑)

まぁ、こんなものですよ。チラシの数字なんて。だから自分で確認することが重要なんです。

表題を訂正します! 「想定表面利回り 20.8%!?」

実質利回りは?

表面利回りなんて、キャッシュフロー重視の私には何の意味もありません。収益計算をする前に、簡単に計算できる実質利回りを求めてみましょう。

支出は以下の通りです。

  • 管理費   56千円/月 672千円/年
  • 修繕積立金 34千円/月 408千円/年
  • 独占使用料 15千円/月 180千円/年  
  • 土地賃借料 81千円/月 972千円/年
  • 固定資産税       188千円/年
       合計      2,420千円/年

想定賃料は、4,320千円でしたので、差し引きすると 1,900千円/年 となります。

実質利回りは、 190万円 ÷ 2,080万円 = 9.1% となります。

実質利回り9.1%はどうなの?

すでに所有している1Rマンションは、実質利回り6%でした。約1.5倍です。今回の物件で注意すべきポイントは、借地であることです。

イニシャルの投資額が抑えられているので、利回りが高く出てるだけです。土地と一緒に購入を想定した場合、路線価なのから少なくとも3600万円くらいになると考えられます。

土地込みの実質利回りは、(190万円+97.2万円) ÷ 3600万円 = 8.0% です。

これでも1R マンションより約1.3倍、高いですね。
土地に対する固定資産税が加味されていませんので、これよりは多少落ちるとは思いますが。まぁ、概算ですからご勘弁を。

この物件のポイントは、出口戦略

建物のみの所有ですので、この物件の最終的な対応がポイントになりそうです。しかも、他の階の区分所有者の多くは、元のオーナーから土地を買い取っているようです。

将来、建て替えなどといったことになった場合、土地を所有していない私は解体して終わり。ということになります。まぁ、それも良いかもしれませんけどね。

もしくは、テナント付けを上手に行って、売却でしょうか。

この物件への投資スタンス

あくまでも現在の投資スタンスとなりますが、建物が古くなってボロボロになり建て替えとなるまで所有するのが良いのではないかと考えています。

修繕費の負担が、将来大きくなっていくでしょうが、キャッシュフローとしては魅力的です。逆に土地を持っていないからこそ、イニシャルが低減できて実質利回りが高い結果となっています。もちろん、IRRも高い結果になるはず。

今日のまとめ

築年数が高い物件の場合は、投資スタンスと出口戦略を明確にしておく必要があることを学びました。
それから、商業系不動産の方がやはり効率は良いんですね! この案件に巡り合えたのは幸運でした。

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