不動産投資(1R編) 不動産投資(収益計算)

12日目 収益計算をしてみる(分析 投資効率)その⑤

投稿日:2020年3月1日 更新日:

分析

もう少しIRRと収益性について分析をしてみましょう。

これは、頭金(自己資金)の金額の増減による変化です。

計算条件   金利:2.5% 元利均等払い 返済期間:15年 
       事業期間:15年(15年目の最終月に物件を売却)

借入額を増やせばIRRや投資効率は飛躍的に向上しますが、同時に返済額も増えます。当たり前ですが、この借入金額と毎月の収支のバランスをどこでとるのかが非常に大事です。

グラフ化してみましょう。

横軸は頭金(自己資金)の額、右側の縦軸はIRRの%、左側の軸は購入後2ヶ月目の単月収支となります。

頭金が増えると、IRRが低下し投資効率が低下します。その一方、単月の収支は改善します。

不動産投資をされている方が、オーバーローン(諸費用を含めて全額借入)を組んでいるという話をYouTubeでされています。これは、賃料収入の物件金額に対する比(実質利回り)が非常に高いとか、複数案件の所有によってカバーされているからだと思います。

都心の1Rで、このような条件をクリアする実質利回りの高い物件はまず存在しないでしょうね。

続いてリターン総額、総投資額および単月収支の関係です。

横軸は頭金、右側の縦軸は購入後2ヶ月目の収支(万円)、左側はリターン総額と総投資額(万円)となります。

頭金を増額して総投資額を増やしても、その割合ではリターンは増えないことがわかります。やはり、頭金(自己資金)はできるだけ出さずに借り入れで投資す方が効率は良いことがわかります。

そうすると、毎月の収支がマイナスでも、頭金0でフルローンで購入した1Rが効率が良く、さらに所得税還付を受けた方が良いという考えも理にはかなっていますね。もちろん、空室にならないことが条件ですが。

頭金とリターンおよび毎月の手残り額は、投資スタンスによって大きく変わります。

今日のまとめ
頭金0が投資効率は高い。でも、単月のキャッシュフローはマイナス。
単独事業でプラス? 所得税還付でプラス?
どちらを選ぶかは、あなたの投資スタンスです。

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