不動産投資(収益計算) 不動産投資(雑居ビル編)

43日目 IRRシミュレーション その④

投稿日:2020年5月25日 更新日:

今日は、借入期間(返済期間)をパラメーターにしてIRRの変化を検証しましょう。

借入額と金利が同一の場合、借入期間が長い方が毎月の返済額は下がります。その分、毎月の返済に含まれる元本の割合が減り、金利分が膨らんでいきます。借入期間が長ければ総返済額が増加します。

当然と言えば当然ですね。

元利均等と元金均等がありますが、今回は一般的な元利均等でシミュレーションを行います。

金利計算

エクセルのPMT関数を使って、簡単に元利均等の返済額を求めることができます。ここではエクセルの使い方は説明しません。いろいろ試してみると面白いので、自作の金利計算シートを作っても楽しいですね。

パラメーター

今回は借入期間がパラメーターです。

借入期間  15年 20年 25年 30年 

の4種類とします。また、シミュレーションの条件は、

借入額   1700万
金利     2.5%

ここで、事業期間を何年に設定するのが適切でしょうか。借入期間と同期間、30年とか、いろいろ考えました。パラメーターを1つにして単純化した方が良いと思いますので、事業期間は30年に固定します。

この条件から、借入期間による、IRR、キャッシュフロー総額、初年度単月手残り額の変化を計算してグラフにまとめてみました。

IRRは、借入期間が長いほど高くなります。これは、事業期間(キャッシュフロー期間)を30年としていますので、借入期間が長いほど自己資金から同じ額を投資しても毎月の手残り額が増えることによって、効率が良くなっているということですね。

キャッシュフロー総額は、借入期間が長いほど低下します。これは、毎月の借り入れの返済に含まれる金利分が借入期間が長いほど多くなり、キャッシュフローの総額としては目減りするということになります。

初年度単月手残り額です。
借入期間が長くなると、毎月の返済額は減少します。そのため、初年度で比較すると手残り額は借入期間が長いほど増えます。

今日のまとめ

借入期間の設定は、投資スタイルによって考え方が変わります。IRRだけでは判断できません。毎月の手残り額優先なのか、キャッシュフロー総額なのか。。。
私はこの雑居ビルの借入では15年を採用しましたが、もうちょっと長い設定でもよかったかもしれませんね。

-不動産投資(収益計算), 不動産投資(雑居ビル編)
-, ,

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。

関連記事

収益計算

8日目 収益計算をしてみる(キャッシュフロー予測)その①

物件をまずは見て回りましたが、実はその前に収益性を確認しています。8日目はその収益性について。 単独事業として利益を生み出す 1日目で私の投資方針を書きましたが、その中の一つとして、「単独事業として利 …

賃料相場

38日目 賃貸相場の調査

キャッシュフロー予測を立てるということは、毎月の収支を根拠をもって設定することです。 収入である賃料については、周辺相場や物件の属性を考慮に入れて適正に評価することが重要です。不動産業者から受け取った …

収益計算

9日目 収益計算をしてみる(キャッシュフロー予測)その②

キャッシュフロー IRR 経費の計算 続いて収入です 購入予定の物件が空室だったら、現地調査をしたときに最寄り駅周辺にある不動産業者を回って、家賃相場を調べてみましょう。立ち会った不動産業者に頼めば、 …

53日目 エアコンの更新

時間が後先になってしまいましたが、火事になる半年前にエアコンの更新を行っています。建物が完成して30年以上も使われてきており、さすがにくたびれていたのですが、なかなかの高額な出費になるので踏み切れてい …

雑居ビルオーナー

33日目 雑居ビルを買う その① 物件情報の入手

1Rマンションの1室を購入した2年後、実は雑居ビルも購入していました。1Rでは夜逃げされて散々な目にあいましたが更なる投資へと突き進みます! 物件情報の入手先 1Rマンションを購入した不動産業者から、 …