１３日目　収益計算をしてみる（分析：実質利回り）その⑥

昨日に引き続きキャッシュフロー予測からの分析です。

頭金なし（全額借入）で分析を進めてみましょう。全額借入の場合、単月の収支は返済金額が大きくなるのでマイナスになります。

では、実質利回りがいくら以上だったら単月のキャッシュフローがプラスになるでしょうか。

ここで、表面利回りと実質利回りを念のため説明します。

となります。実質利回りの物件価格には、購入時の諸費用を加算した方がより正確です。

広告に表面利回り〇％！などと表現している場合がありますが、実質利回りで検討しないと意味がありません。

物件価格：1420万円
借入：フルローン　金利：2.5％　返済期間：15年　元利均等
横軸：家賃収入　
縦軸（右側）：実質利回り、IRR（％）　（左側）：単月収支（万円）

頭金ゼロで全額借入すると、家賃（管理費などを含む）が11万円でも毎月のキャッシュフローはマイナスになります。

11万以上の1Rとなると、23区内でもさらに都心で駅近物件である必要があります。不動産価格が上昇した昨今、そんな物件が1420万円では買えませんね。