IRR 入居期間 | サラリーマン投資家くまさんの不動産投資日記

４１日目　IRRシミュレーション　その②

投稿日：2020年5月18日更新日：2020年8月2日

４０日目では、月額賃料をパラメーターにIRRの変化を検証してみました。今日は、引き続きで他のパラメーターで計算してみます。

２．入居期間

これまでのシミュレーションでは、雑居ビルの２つのテナントが３年ごとに入れ替わるという設定です。

今使っているエクセルのキャッシュフロー計算シートは、1Rマンション用に作ったものです。そのため3年になっています。

オフィスのテナントが3年毎に入れ替わる？　ちょっと短すぎますよね。実際の契約期間はどのくらいで算定するのが妥当なんでしょうか？

インターネットでは、住居系賃貸の契約期間に関する調査結果がたくさん掲載されています。例えば、大和ハウス工業のホームページです。

これによると、学生を含む単身者は、2年から4年が67.8％、学生だけに限定すると87.8％にもなります。ということで、現在の3年という仮定は妥当なところですね。

では、オフィステナントの入居期間についてですが、ザイマックス総研の調査結果を見つけました。

こちらのレポートは、東京23区のオフィステナントについて調査した結果で、2014年に続いて2018年に実施したものです。

調査結果の概要は、

1. 入居中テナントも含めたオフィステナント平均入居期間は9.6年
2. 2年以上継続して入居し続ける割合は93.8％
3. 2014年の調査時と大きな差はみられなかった
4. 退去したテナントの入居期間は、平均値5.7年、中央値4.4年
5. 契約条件（契約面積・賃料単価）、ビルスペック（延床面積・築年数）と入居期間との相関関係はみられなかった
6. オフィス市況が悪化して賃料が下落している時期には入居期間が短い傾向があり、逆に賃料が上昇する局面では長くなる傾向がみられた
7. 一般的な賃貸借契約の期間は２年間（自動更新）であるものの、2年未満で退去したテナントが一定数あり、その理由や背景は個々のテナントの様々な事情があった
https://soken.xymax.co.jp/2018/12/07/1812-how_long_will_the_office_tenant_continue_to_stay/

というものです。ということは、現在の３年という設定はあまりにも短すぎるということですね。とはいえ、今（2020年5月）はコロナ渦の真っ最中ですので、この影響が今後どのように出てくるのか、冷静に見極める必要があります。

さらに、私も含めてテレワークで仕事をする羽目になった方が多いと思います。初めはディスプレイを通して会話することに不安がありましｔが、こういうものだと思ってしまえば何てことはありません。慣れですね。今となっては、逆に通勤時間が無駄に感じるまでになっています。

この流れは、コロナ渦が収まったとしても変わらないでしょう。企業はオフィス面積を減らして経費先減に走ると思います。この流れは会社の規模に関係なく進むのではないかと考えています。

となると、賃貸オフィスの今後の需要動向は厳しくなるのではないかと思います。ここの需要動向については、今後の調査や賃貸相場の変動をつぶさに見ていくしかないですね。