不動産投資(収益計算) 不動産投資(雑居ビル編)

43日目 IRRシミュレーション その④

投稿日:2020年5月25日 更新日:

今日は、借入期間(返済期間)をパラメーターにしてIRRの変化を検証しましょう。

借入額と金利が同一の場合、借入期間が長い方が毎月の返済額は下がります。その分、毎月の返済に含まれる元本の割合が減り、金利分が膨らんでいきます。借入期間が長ければ総返済額が増加します。

当然と言えば当然ですね。

元利均等と元金均等がありますが、今回は一般的な元利均等でシミュレーションを行います。

金利計算

エクセルのPMT関数を使って、簡単に元利均等の返済額を求めることができます。ここではエクセルの使い方は説明しません。いろいろ試してみると面白いので、自作の金利計算シートを作っても楽しいですね。

パラメーター

今回は借入期間がパラメーターです。

借入期間  15年 20年 25年 30年 

の4種類とします。また、シミュレーションの条件は、

借入額   1700万
金利     2.5%

ここで、事業期間を何年に設定するのが適切でしょうか。借入期間と同期間、30年とか、いろいろ考えました。パラメーターを1つにして単純化した方が良いと思いますので、事業期間は30年に固定します。

この条件から、借入期間による、IRR、キャッシュフロー総額、初年度単月手残り額の変化を計算してグラフにまとめてみました。

IRRは、借入期間が長いほど高くなります。これは、事業期間(キャッシュフロー期間)を30年としていますので、借入期間が長いほど自己資金から同じ額を投資しても毎月の手残り額が増えることによって、効率が良くなっているということですね。

キャッシュフロー総額は、借入期間が長いほど低下します。これは、毎月の借り入れの返済に含まれる金利分が借入期間が長いほど多くなり、キャッシュフローの総額としては目減りするということになります。

初年度単月手残り額です。
借入期間が長くなると、毎月の返済額は減少します。そのため、初年度で比較すると手残り額は借入期間が長いほど増えます。

今日のまとめ

借入期間の設定は、投資スタイルによって考え方が変わります。IRRだけでは判断できません。毎月の手残り額優先なのか、キャッシュフロー総額なのか。。。
私はこの雑居ビルの借入では15年を採用しましたが、もうちょっと長い設定でもよかったかもしれませんね。

-不動産投資(収益計算), 不動産投資(雑居ビル編)
-, ,

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。

関連記事

day36

36日目 想定表面利回り21.8%!?

記事との関連性はありません!(笑) 現地確認をするということは、購入の意欲が高まっているということです。その理由は、ずばり利回りがすこぶる良いということですね。 想定表面利回り21.8%? 不動産業者 …

説明会

49日目 テナント・オーナー合同説明会開催!

火災が起きてから停電は3週間後に復旧しましたが、復旧と同時期に説明会が開催されました。主催は管理組合です。といっても、説明は殆ど管理会社からですけど。 どなり合い? 冷静な説明会? どんな説明会になる …

借入額と金利

42日目 IRRシミュレーション その③

今日のシミュレーションは、借入金についてです。今回の雑居ビルの購入では、銀行と父親からの融資を使います。 すでに1Rマンションを現金で購入して手持ち資金が薄いため、もとより借入が必要な訳です。 当面の …

分析

12日目 収益計算をしてみる(分析 投資効率)その⑤

もう少しIRRと収益性について分析をしてみましょう。 これは、頭金(自己資金)の金額の増減による変化です。 計算条件   金利:2.5% 元利均等払い 返済期間:15年        事業期間:15年 …

雑居ビルオーナー

33日目 雑居ビルを買う その① 物件情報の入手

1Rマンションの1室を購入した2年後、実は雑居ビルも購入していました。1Rでは夜逃げされて散々な目にあいましたが更なる投資へと突き進みます! 物件情報の入手先 1Rマンションを購入した不動産業者から、 …