不動産投資(1R編) 不動産投資(雑居ビル編)

54日目 街を散策

投稿日:2020年8月5日 更新日:

梅雨明けの週末、久しぶりに散策に出かけました。単なる散歩ではありません。次の物件を探すための街歩き。

電車に乗って都内のある街へ。以前から気になっていたエリアです。

銀行融資と不動産価格の動向について

昨今の不動産価格の上昇で新規購入は控えていました。しかし経済の勢いが弱まりつつある中の新型コロナの蔓延で、一気に景気は冷え込みそうです。
また、スルガ銀行の一件から銀行融資の引き締めが厳しくなっていると様々な方々が様々なところで発言しています。

そもそも、法的にグレーなものも含む無茶な融資への審査が適正になされて、正常化に向かうということのようにも感じていますが。

銀行融資が厳しく(適正化・厳格化とも)なると、一部の投資家は新規物件に手が出せなくなります。
また、全世界的な不況の影響で海外マネーの流入も大幅に減少して、ますます不動産業界への資金流入は減少すると考えられます。

そうすると、物件の流動性が低下して値段が下がり始めるのではないか?と単純に思うわけです。

街歩き

気になるエリアを最寄り駅を中心に目的なく歩きます。今日は、路線を跨ぐように歩数計で8000歩ほど歩きました。

これといった目的はありませんが、商店街のところどころには不動産屋が店を構えています。必ず立ち寄って、お店のガラス窓に張り付けてある物件をザーッと眺めます。

売り物件だけではなく、賃貸物件もです。そのエリアの賃貸相場も何となく把握することは非常に大事なことです。もちろん、SUUMOやHOME’Sのサイトでもっと簡単に調べることが可能です。
でも、現地に直に行って空気感を感じておくことも大事なことです。街を行き交う人たちを見てるだけで、年齢層、家族、単身者、服装、お店の種類、etc. その街が持っている独特な空気感を感じることができます。

街歩きで気にしていること

先ほどの行き交う人々以外にも気にしていることがあります。例えば、先ほど触れた不動産屋の店先で見る賃貸案件ですが、家族向けと単身者用、どちらが多いのか?とかです。近くに大学などがあれば単身者用が多くなるでしょうし。そうなると比較的短期間で賃借人が入れ替わることも想像できます。

他にも街自体の特徴として、昔からの商店街がある街と再開発でできた大規模ショッピングセンターのある街とでは、まったく異なる匂いが漂ってきます。それは行き交う人にも表れてきます。そんな違いを隣り合う駅でも感じることができます。

記事との関係性はありません!こんな裏通りの散策も楽しいですね。

さらに目に入るのは建設現場です。戸建ての新築工事から大規模なマンションや学校など公共の建物まで様々な建物が建築中です。工事をしている現場には、白い塀のように柵が設けられて、周囲とは異彩を放っています。さらに構想になっていくとタワークレーンが設置されて、遠くからでも工事中であることがわかります。

工事中の現場には、必ず工事看板が設けられています。工事看板は法律で必ず掲示しなければなりません。看板には、発注者(施主)、設計者、工事者、建物の規模(面積、階数、高さ)、用途(集合住宅、住宅、店舗、事務所など)、完成予定などが記載されています。

これから色々な情報を得ることができます。大規模分譲マンションの工事現場だったら、完成後に周囲の賃貸アパートに住んでる人が購入することで賃貸からの退室が発生して、賃貸の相場が下がるかもしれません。

さらに工事看板には、杭工事に関する記載もあります。もし、そこそこの高さの建物であっても、杭を使わず、”直接基礎”という記述があった場合、そのエリアは地盤が良いという証拠にもなります。地盤が良ければ、杭工事が不要になるので工事費用が抑えられます。

このように工事看板一つとっても、様々な情報を得ることができるんです。なので、街歩きをしている時はキョロキョロしながら歩いています。ちょっと不審者に見えるかもしれませんね。。(笑)

道や電柱からも情報が

何気なく歩いている道路。上り坂や下り坂、曲がりくねった道。普通に歩いていると気になりませんが、ちょっとした知識があると楽しくなりますし、不動産投資の判断にも役に立ちます。

例えば、下り道で下がりきったところに幹線道路があって、その先は上り坂。肝炎道路は谷地沿いに作られているわけですね。このようなところは昔川だったかもしれません。つまり地盤が弱い可能性が高い。逆に丘になっているところは地盤が良好かも。

不動産投資をするうえで、地盤の良し悪しはとても気になります。先ほどの土地の傾斜なども重要な情報源ですが、電柱もその一つです。地盤が弱いところの電柱は傾いていることがあります。傾きの原因はいろいろでしょうけど、結局は地盤が弱いから傾いているんです。

他にもいろいろありますので、調べてみると面白いと思います。

今日のまとめ

散歩もただ歩いているだけよりも、将来の目的を意識して歩いた方が楽しいし、その街に対していろいろな興味も湧いてくるはずです。同じように見える街の風景も歩くことで大きな違いを発見することになります。
それが最終的には不動産投資のいろいろな判断の場面で活かされることになると思います。
もちろん、散歩も楽しくなりますし!

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