不動産投資(雑居ビル編)

45日目 管理組合と管理会社

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購入して数年が経ちました。その間、テナントの一つが入れ替わったり、エアコンが老朽化して交換したりといったことがあったくらいで(ビル用のエアコンはとても高いです。出費が痛かった~ この件はまた今度)、特に問題は起きませんでした。

今回は、管理組合と管理会社について触れたいと思います。

雑居ビルの管理組合

分譲のビルですので、管理組合があります。組合の管理規約は売買契約の際に受け取って、一通り目を通した程度でした。

この雑居ビルのオーナーが入居しているケースも多く、管理組合の理事長と理事の多くはビルにほぼ毎日通っている方々だったようです。

私は投資目的に区分所有者になったので、特に管理組合の活動には興味がなく、というよりも関わりたくなかったというのが正直なところでした。

しかも、年に1回開催されている総会は平日の昼間に開催され、身内での寄り合いという感じが強かったのも積極的に取り組まなかった理由の一つでした。

今考えてみると、所有している不動産の価値を高めて1円でも高く賃料を得られるように努めるためには管理組合の活動が非常に重要であると認識すべきだったんです。

雑居ビルよりも前に購入していた1Rマンションの管理組合には、未だに顔を出してもいませんが。。。

購入して数年後、雑居ビルの管理組合にどっぷりはまることになりますが、この話はあとに取っておきます。

理事長と理事

あとで分かったことですが、理事長と理事は十数年もほとんど入れ替わることなく継続して担当していました。なぁなぁで済ませていたこともあったようです。

こんな感じでしたから、理事会の開催もあまりなかったようです。こうなると、基本的に総会でも委任状などで決が採られてしまって、理事長が管理会社の言われるままに様々な発注をしてきてしまっていた印象を受けます。

理事も理事で、このような状況を把握し改革の必要性は認識していたものの、結果的には何もなされずに時が過ぎてしまったようです。

day45
建物の共用部の設備のメンテナンスは建物の寿命に直結します

管理会社

担当は窓口となっている高齢の営業担当者と設備担当の2名体制でした。この窓口となっている営業担当者の対応が非常に不評。

過去には、この担当者と口論となって管理組合の理事を辞めた方もおられると後で知りました。私も電話で数回苦言を呈したこともあり、管理会社の営業にあるまじき人物であることは認識していました。

電話をしても折り返して連絡や回答をもらえない。管理内容を確認すると間違ったことを伝えてくるなど。まぁ、長年担当しているためか、仕事がいい加減になってきてるんですね。これは管理組合の責任でもあります。

マンション管理適正化法

管理会社は、マンション管理適正化法に基づいて業者登録と事業所に管理業務主任者を配置する必要があります。

マンション管理適正化法は、不動産物件の資産価値を守り、快適な住環境(雑居ビルは住居用もあります)が確保されることを目的として施行されています。

私もこの法律のことも、管理会社のことも詳しく知らなかったこともあり、ちょっと変わった担当の管理会社に長年にわたって委託しているんだなぁ、という程度の認識でした。

おそらく、理事長以外の理事も管理組合の組合員の誰一人として、それを疑うことなく毎月多額の管理委託費を支払い続けてきたのです。

これが、ある事件が発生して全て明らかになります。

今日のまとめ

管理組合の活動については、多くの所有者の認識も薄く、面倒に感じていると思います。そのため、管理業者の言いなりになって高いコストで管理委託費を長年にわたって支払ってきたり、不要な修繕工事を市場価格よりも高額に発注させられたりしてたり。当たり前なんですが、所有者である管理組合員は、管理組合や管理会社に絶えず目を光らせておかなければ、後々取り返しのつかない状態になってしまいかねません。
組合員が積極的に発言することで、理事会も総会も雰囲気が変わりってきます。やっぱりちゃんと取り組まないと投資している不動産も良くならないんですよね。

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