不動産投資(雑居ビル編)

34日目 雑居ビルを買う その② 物件概要

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このようなカッコ良くて奇麗なビルだといいのですが

懇意にしている不動産業者のI氏から得られた物件概要は、以下の通りです。

物件概要

  • 住所    東京都新宿区 (最寄り駅から徒歩3分)
  • 用途    事務所
  • 構造    鉄骨鉄筋コンクリート
  • 竣工    昭和51年(1976年 旧耐震基準 2020年現在築44年)
  • 区分    〇階 フロア
  • 床面積   110m2
  • 土地    借地
  • フロア構成 2テナント(A:60m2 B:40m2)

旧耐震と新耐震

一番気になるのが、旧耐震の建物であることです。新耐震となる前の法律で設計されたのが旧耐震。昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認を申請した建物が新耐震となります。

この昭和56年に施行された改正建築基準法は大改正でした。建物の構造計算の方法がガラッと一新されたのです。

建築基準法は地震被害が発生するたびに改正が行われてきました。昭和56年(1981年)に施行された改正は1978年に発生した宮城県沖地震がきっかけとなっています。

これ以降も阪神淡路大震災による改正もされましたが、昭和56年の改正ほどではありません。それほど大きな改正が新耐震として実施されたのです。

変更部分を簡単に説明すると、地震引き起こされる揺れの力をより適正に評価して建物の構造設計に用いることになったということです。つまり、強くて粘りのある建物の設計に変更となったということです。

旧耐震の建物が全て弱いという訳ではありません。建物の形状が整形でメンテナンスが定期的に施されていれば、新耐震には及ばないもののある程度は大丈夫と判断できることもあるかもしれません。

書類からは判断できないので、これ以上は現地調査で。

2テナント

すでにテナントが2社入居済みでした。オフィス空間は、合計しても100m2程度ですから広くはありません。それを2つに分けているわけです。

いろいろ調べると、おもしろいことがわかります。

1テナントに100m2を賃貸するよりも、2テナントと契約する方が合計の賃料収入は増えるのです。これは、40m2の1LDKを1室よりも20m2の1Rを2室の方が合計賃料が高いということと同じですね。

しかも、もし片方のテナントが退室した場合においてもキャッシュフローがショートするリスクを緩和することになります。事実、B室のテナントが退室した時は、この効果で助かっています。

借地

新宿区内の幹線道路沿いで最寄り駅からも徒歩3分という好立地です。もし、土地も一緒の分譲だったら手が出なかったと思います。30年の賃貸契約を前の所有者から引き継ぐことが条件になっていました。契約期間の残存年数も十分にありました。

次は現場確認と収益計算です。

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