３日目　投資案件を探してみた

１.　エリアは東京23区内

23区内といっても、できるだけ都心に近くて主要鉄道沿線ですね。

1Rですから単身者です。学生や若い社会人がメインになります。

都心の主なターミナル駅に乗り換えなしで行ける主要鉄道路線がベストです。しかも、渋谷、新宿、恵比寿、東京などの山手線の駅に近いほど、空室リスクを下げることができます。

２．最寄り駅から徒歩5分以内

ファミリー向けは徒歩7分以内、ということを何かで読んだことがあります。でも、単身者は5分以内にしたいところ。

不動産業界では、徒歩1分＝80mで換算します。時速にすると、4.8km/hです。

早歩きではないですけど、信号とかで止まるとなかなかその時間では着かない場合もあります。

それから、不動産物件情報にある徒歩〇分にも注意しましょう。結構、適当です。Googleマップで確認した方がいいです。現地で歩いてみるのが一番いいですけど。

３．コンクリート造で築年数はできれば15年以下　でも新築はダメ

以前は、新築の1Rの広告がたくさん入っていましたね。最近は見かけなくなりました。

これは、住環境を考慮して建築の規制をかけているからです。周辺の一般家庭の住民からは１Rマンションは敬遠されがちなんです。

マナーが悪いとか、地域コミュニティーが停滞するとかが理由です。その規制をクリアして新築された1Rは、床面積が25m2以上だったり、ファミリー向けの広い住戸が混在してたりします。

すると、当然値段は高くなります。新築の場合、販売会社の利益は3割程度と言われていますので、通常はマンションの相場価格に沿う形で中古になると値段が下がるんです。だから新築は購入対象にはなりません。

だからと言って、築40年とかになると耐用年数に近づくので購入してからメンテナンスに出費がかさみます。特に給水管や排水管などの設備系の更新は非常に高額になります。

中古でも築年数が浅い方が良いのは当然です。予算と収益性との兼ね合いですね。

それから建物は鉄筋コンクリート造限定です。単純に償却年数が長いということもありますが、やはり木造は「アパート感」がどうしても出てしまうのと、そもそも分譲ではなく1棟買いになりますので都心では物件が出ても高額でしょうね。

加えて木造は上下階や戸境壁の遮音性能が低いので、居住性は数段落ちます。

鉄骨造もお勧めしません。償却年数は木造よりは長いですが、建物が揺れやすことから外壁からの雨漏れが発生するリスクがあります。
建物の構造種別については、後でもう少し詳細に触れることにします。

４．金額は1500万円以下（総予算）

これは当時の私の予算でした。この場合、物件の金額はいくらまでになるでしょうか。諸費用といわれる項目は以下の通りです。金額は当時のものです（税抜き）。

仲介手数料　　物件価格の3％＋6万円
登記費用　　　20万円くらい（登録免許税含む）
火災保険　　　1万円くらい（10年契約）
地震保険　　　2万円くらい（5年契約）
不動産取得税　12万くらい
　　　　合計　80万円程度（マンション価格の5～6％）

この時は現金で購入したのでローンは組みませんでしたが、ローンを組む場合は手数料や団体信用生命保険への加入が必要になります。加えて購入後にリフォームが必要な場合は別途予算化しておく必要があります。

また、登記費用に含まれる司法書士の報酬ですが、日本司法書士会連合会の資料が参考になります。

2013年のアンケート結果ですが、そんなに大きく変化していないのではないでしょうか。過去には「司法書士報酬規程」によって定められていたようですが、現在は規定は廃止されて完全自由化されています。

司法書士は不動産仲介業者が紹介するケースが多く、高めの報酬を設定するケースがあるので相場を確認しておきましょう。

５．床面積は20m2以上

1990年代前後のバブル時代には、18m2程度の１Rが建設されました。

私が大学生の時に住んでた１Rは16m2しかない非常に狭い部屋でした。部屋が5.5畳と狭いのはあたりまえで、水回りのトイレ、洗面、浴槽はユニットで一体型です。ビジネスホテルにあるのと同じような非常に小さい冷蔵庫と1口の電気コンロのキッチンでした。

ここでのポイントはトイレ、洗面、浴槽が一体のユニットになっていないことです。今となっては、トイレは別であることが貸しやすさのポイントになります。そうすると、おのずと20m2以上が最低レベルになります。
最近は3．でもお伝えした通り建築の規制もあり、さらに広くなる傾向です。

６．間取り

１Rだけでスクリーニングすると1Kや1DKを見逃します。もしかすると条件の良いちょっと広めの1Kが見つかるかもしれません。

間取りとしましたが、同時に床の仕上げもチェックです。畳の部屋は敬遠されるのでフローリングが良いです。最近は畳をフローリングにリフォームしてから販売される物件も増えています。
収納も広いに越したことはありません。