１5日目　オーナーチェンジ

１４日目で、契約の内容をお伝えしました。

「オーナーチェンジの場合は、入居者の情報も重要です。家賃の滞納の有無や賃貸契約の内容も確認しましょう。」と書きました。

私が購入した１Rは、オーナーチェンジでした。購入してすぐに家賃収入があるのが安心できる点ではあります。

入居者はどんな人？

契約の前に、入居者の情報は入っていました。個人情報につながらない程度にまとめると、

• 32歳　女性　独身
• 職業　ダンサー　（もともとは大手企業の事務職）
• 新築時に入居
• 過去に家賃の滞納歴あり
• 家賃の保証会社からは見放されている

でした。

新築時から入居しているので、周辺相場からすると少し高めの設定です。
だけど、やっぱり家賃の滞納歴があるのは、繰り返すリスクが高いですからね。

対応策を考える

「家賃の保証会社から見放されている」

過去の経緯は知っておきましょう

詳しく説明すると、新築入居時は大手企業勤務だったこともあり、保証会社の審査は合格。

数年後、退職してダンサーの道へ。
当然、収入は不安定になり、家賃の支払い遅延を繰り返すようになります。

そうこうしている時に、保証会社が倒産！
こういった履歴のある入居者を引き受けてくれる保証会社はなく、家賃の滞納が繰り返されてきたようです。

前のオーナーは、新築物件を購入して所得税の還付を狙うタイプのサラリーマン投資家でしたので、事業が多少マイナスになっても良かったのかもしれませんが、家賃の回収に苦労してきたようです。

言うまでもなく、家賃の滞納はキャッシュフローに直結します。購入の契約前に対応策を講じましょう。

作戦開始

この１Rの購入に際して、頼りになるのは不動産業者。
私はこの物件が初めての不動産投資案件だったので、知識が足りない私は彼と対応策を検討しました。

連帯保証人

入居者から親族を聞き出し、連帯保証人を立ててもらうようにしたのです。
有名旅館に勤務する母親が連帯保証人になってくれました。
母子家庭だったようです。ちゃんとしたところに勤務している親族がいて助かりました。

しばらくして、連帯保証人を立てたことが役立った事件が発生します。

今日のまとめ
オーナーチェンジは、入居者次第で天国と地獄。契約前に入居者の情報を聞き出して、問題がある場合は対応策をしっかり講じましょう。